Wisata Pulau Enggano

Barang kali telah tdk janggal kembali kepada banyak warga yg terletak pada kawasan Sumatera terlebih di kota Bengkulu. Destinasi tersebut ialah pulau paling luar yg punya potensi alam ataupun keuangan yg begitu gede, menjadikan sebagian pengunjung penggila pemandangan alam, umumnya berwisata ke pulau berikut.

Pulau Enggano yaitu suatu pulau paling luar dr kepulauan Nusantara. Menjauh dr garis collar menuju selatan sejauh 585 kilometer. Dgn luasan datar 35.571,14 Hektar, lurus Sepanjang 33.59 kilo dr arah barat laut sampai tenggara serta dr Teluk Berhau menuju Tanjung Kohoubi. Membentang 13.89 kilo dr timur laut kearah barat daya juga untuk Pelabuhan Malakoni sampe Tanjung Kioyo. Dipisahkan dengan Samudera Hindia dr pulau Sumatera. Berjarak 171 kilometer dari Kota Bengkulu, 121 kilometer dr Kota Manna, 130 kilometer terhadap Kota Bintuhan serta 510 kilo dr Ibukota Indonesia Jakarta.

Destinasi plus Penginapan

Destinasi dr pulau itu terdapat di kabupaten Bengkulu Utara, kecamatan Enggano, Bengkulu. Letaknya terdapat di arah barat daya kota Bengkulu. Buat pergi pulau tersebut cukup relative sukar karna kapal ke pulau tadi nggak dilakuin setiap waktu, serta lazimnya cukup diberikan dua ataupun tiga kali dalam seminggu. Hal-hal ini disebabkan perjalanannya berlandaskan keadaan cuaca juga Gelombang yg umumnya merasakan cuaca tak bersahabat pada laut Bengkulu.

Agar berwisata pulau tersebut, turis dipersilahkan mendatangi pelabuhan pulau baai yg berlokasi dekat dr sentral kota atau cuma berjarak 10 mnt daripada Bandara Fatmawati dgn kendaraan bermotor. Dr pelabuhan pulau baai, turis dipersilahkan menumpang perahu yg menjalankan perjalanan ke pulau ini yaitu KMP Raja Enggano juga KMP Perintis, perbedaannya bilamana turis menaikin KMP Raja Enggano, turis bisa merapat di pelabuhan Kahyapu Enggano, tapi KMP Perintis bakalan merapat di dalam dermaga Malakoni Enggano. Penyebrangan dapat memerlukan proses rata-rata 13-19 jam, ditentukan terhadap situasi cuaca disaat perjalanan. Tuk servis tempat menginap, kelihatan tidak terdapat yg memuaskan, hingga turis dipersilahkan menjumpai kepala kampung serta kepala adat pada lokasi ditempat itu untuk mendapatkan tempat tinggal. Jangan khawatir, karena penduduk di pulau ini tergolong ramah kepada para pendatang. Untuk makanan juga cukup mudah, karena biasanya tuan rumah di rumah tempat anda menumpang, biasanya menyediakan makanan untuk anda, maka dari itulah penduduk sini merupakan warga yang sangat ramah dan welcome pada para wisatawan. Sedangkan untuk angkutan, anda hanya bisa menemukan mobil truk atau sebuah bus. Sayangnya, angkutan ini hanya beroperasi pada hari-hari ketika kapal datang.

Rekreasi

Status Enggano tersebut, berasal dr vokabulari portugis bermakna ‘emosi’, kondisi itu sendiri dikenal berdasarkan info seorang berkebangsaan Portugis Cornelis de Houtman yg datang di dalam pulau ini ketika th 1596. Kini, Pulau Enggano ditempati oleh 3001 orng yg terdiri pada 6 macam kampung yaitu desa Kahyapu, Kaana, Apoho, Meok, Malakoni dan Banjarsari. Pulau tersebut plus mempunyai 3 macam pulau mini yang lain yaitu Pulau Dua, Pulau Merbau dan Pulau Bangkai, jadi besar seluruhnya dengan pulau mini lain yaitu 441 kilometer persegi.

Pulau tersebut kondang dengan pengaruh laut plus pemandangan alam yg tdk di jamah dgn beraneka pengembangan. Hingga, nuansa yg bisa turis rasakan amat berasa alami. Di dalam pulau tersebut turis dapat mendapatkan pantai yg banyak dengan sumber daya laut berbentuk ikan hias yg agak aneh plus penghuni perairan yang lain semacam kepiting 'n binatang bercangkang yang lain yg acap tampil berjalan di bibir pantai. Dr dasar lautpun turis kerap pasti menyaksikan sejumlah spesies laut ini lantaran kondisi air yg biru. Pantai itu disebut dengan pantai humo.

Tdk cuma biota laut tadi, bentangan pasir putih yg tak kasar jua bakal menjadikan turis terhipnotis akan keindahan alamnya. Karang-karang yg mengemas pantaipun kadang digunakan tempat menangkap ikan untuk turis yg gemar menangkap ikan, sebab tempat dr karang itu sendiri kerap jadi tempat hidup bagi para ikan. Untuk turis yg pengen menikmati pemandangan bawah laut, pewisata jua tidak usah gelisah. Dikarenakan pesona yg disodorkan dr kecantikan bawah laut Pulau Enggano tersebut tdk lebih buruk dgn lokasi lain.

Gak puas dgn laut, akan banyak lg kemolekan pada bagian daratan yang mana digunakan area taman alam, diantaranya yakni Taman Burung Gunung Nanua . Kondisi itu disebabkan hadirnya jenis burung endemik yg lumayan unik, yaitu burung kacamata & burung celepuk.

Situasi itu tidak bertanda pengunjung mesti berwisata spot itu tadi supaya menjumpai 2 jenis unik tersebut, kadang-kadang pengunjung mungkin menjumpai mereka bergerombol lalu bertengger di dalam lokasi ladang penduduk serta disekitar wilayah tempat tinggal. Burung-burung migran juga, kadang hinggap disekitar pulau ini, biasanya disekitar pohon ara yg cukup besar bertunas di Pulau Enggano.

Di sebagian tempat ditepi pantai jg ditumbuhi hutan bakau yg agak lebat, jadi dapat menahan abrasi air laut di dalam pulau tersebut. Disamping hutan bakau, turis pun dapat menjumpai hutan lebat sebagainya, juga tuk turis yg suka berburu, turis kerap mewujudkan kegemaran turis itu sendiri di hutan buru gunung nanua yang memiliki luas 10012 Hektar. Disana turis dapat menangkap babi hutan, kerbau serta sapi liar. Situasi mempesona yang lain yg terdapat di pulau ini, diprediksi lampaunya punya berita rekam jejak yg lumayan bervariasi, atas dasar didapatkan benteng kuno yg dibangun di desa Malakoni serta desa Apoho.

Walaupun di Pulau Enggano belum memiliki daerah yng, dicadangkan menjadi Hutan Wisata Alam. Tapi potensi Pulau Enggano menjadi destinasi rekreasi musti mendapat acungkan jempol. Bagi meyakinkannya tentu saja melalui Penelusuran dengan segera. Mengitari Pulau Enggano sebuah hobi yg menghibur plus fantastis. Bisa dilakukan menggunakan jalur perairan dgn menaikin perahu bermesin tempel, tetapi bisa juga dgn bersepeda kaki. Trip travelling dgn menggunakan perahu akan dilakukan apabila kondisi laut pasang. Tetapi kebalikannya, trip backpackering dgn trekking bisa kian bebas dilaksanakan bila suasana dasar laut tak pasang.

Semua sisi pulau Enggano memberikan Keistimewaan serta memberi aspek pemandangan spesial. Karenanya, bakal beragam sekali aktivitas yg kerap dinikmati yg pastinya bisa mencukupi Cerita keelokan yg terdapat di dalam pikiran orang yg menyukai bidang backpacker.

Menyaksikan buaya

Tdk sukar utk menelusuri area buaya di Pulau Enggano. Pasti di semua muara kuala/sungai di diisi dengan buaya. Beratnya beragam, semenjak dr anakan sd berbobot besar. Berdasarkan Keterangan pencari ikan ditempat itu yg kerap menemukan ditepi Muara Berhau, besarnya diatas perahu yg bermuatan 1.6 Ton (panjang tidak kurang 7-9 meter), maka dapat dibayangkan berat buaya yg digambarkan.

Bagaimana memahami Strata Title dengan cara yang mudah?

Bagaimana memahami Strata Title dengan cara yang mudah?




Mungkin hampir semua masyarakat di kota besar seperti Jakarta sudah sering kali mendengar istilah Strata Title. Mereka yang bergerak di industri properti tentu sudah paham apa yang dimaksud strata title, namun bagi mereka yang berada diluar industri properti mungkin masih belum begitu paham tentang strata title. Ironisnya, sebagian besar customer yang membeli unit strata title dari satu gedung yang dibangun dengan konsep strata title ternyata masih belum memahami aspek-aspek praktis, apalagi aspek hukum dari unit strata title yang dibelinya.
Sebenarnya sudah banyak ulasan tentang strata title baik dimedia cetak maupun buku-buku yang ditulis oleh para ahlinya. Tapi memang ulasan-ulasan dan buku-buku tentang strata title masih ditulis dalam bahasa teknis dan hukum yang kurang nyaman untuk dibaca oleh orang awam. Sehingga alih-alih dengan maksud mensosialisasikan strata title, malah membuat orang lebih memilih bacaan atau buku lain yang lebih polupler dan enak dibaca.

Author mencoba menguraikan Strata Title ini dengan bahasa-bahasa yang lebih populer sehingga bisa menarik untuk dibaca oleh para blogger maupun teman-teman lain yang lebih suka dengan tulisan “pengantar tidur siang”


PENGERTIAN STRATA TITLE ITU SIMPLE

Jika anda mempunyai sertifikat tanah baik Setifikat Hak Milik (SHM), hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan lain-lain cobalah tengok halaman belakang dari sertifikat tersebut. Disitu akan tertulis gambar lokasi tanah yang dikeluarkan berdasarkan Surat Ukur yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Terlepas dari bentuk tanah yang persegi empat atau persegi tak beraturan, sebenarnya gambar tanah tersebut menjelaskan dua dimensi ukuran yaitu panjang dan lebar. Ditepi tanah dimaksud akan dituliskan keterangan batas-batas utara, timur, barat dan selatannya sehingga menjadi jelas jika di inspeksi ke lapangan.

Jika anda sudah pahami kedua paragraf diatas dengan baik, mari kita lihat bagaimana sebenarnya sertikat strata title itu.

Jika sertifikat tanah berdimensi panjang kali lebar dan lokasinya digambarkan dengan batas sisi utara, timur, barat dan selatan, maka sertifikat strata title

Disamping berdimensi panjang kali lebar, ada satu lagi dimensi yang menyebutkan di ketinggian berapa lahan tersebut berada.
Disamping menjelaskan batas-batas sisi utara, timur, barat dan selatan, ada lagi batas yang menjelaskan diatasnya ada apa dan dibawahnya ada apa.

Kedua item perbedaan inilah yang membedakan sertifikat hak atas tanah dengan sertifikat strata title. Cukup simple bukan?

Jangan dulu pembaca membayangkan, nanti bentuk surat ukur yang keluar seperti apa ya? ini urusan lain yang akan dijelaskan dalam tulisan berbeda, yang penting author berharap pembaca mempunyai kesimpulan dari penjelasan tersebut bahwa Strata Title hanya berlaku di gedung bertingkat.

Ya strata title memang hanya ada di gedung bertingkat. Gedung strata title yang paling umum adalah gedung bertingkat jenis Apartemen. Bukankah para pemilik apartemen itu berada di ketinggian tertentu? Sementara lantai dibawah dan diatasnya sudah milik orang lain?

Contoh lain selain apartemen adalah trade center yang sering anda kunjungi untuk belanja seperti ITC Mangga Dua, ITC Ambasador, ITC Fatmawati, dll. Kios-kios yang dimiliki oleh individual baik pribadi maupun lembaga/perusahaan adalah unti-unit strata title yang bisa diperjual belikan dengan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, kadang disingkat dengan H. Sarusun.

Nah, kok namanya Hak Milik Satuan Rumah Susun? bukannya Hak Milik Strata Title?

Ini adalah pertanyaan akademisi dibidang hukum tentunya. Entah bagaimana ceritanya Strata Title yang berasal dari kata bahasa inggris ditejemahkan ke dalam Bahasa Indonesia menjadi Rumah Susun. Padahal sejatinya diterjemahkan menjadi Bangunan Susun atau Gedung Susun. Tapi biarlah ini urusan ahli bahasa, kita tidak masuk ke wilayah ini.

Selain Apertemen dan Trade Center, gedung strata title bisa juga berupa gedung perkantoran seperti Graha Irama, Menara Kadin, Menara Karya, Menara Kuningan yang berada disepanjang Jln. HR Rasuna Said, Kiningan, Jakarta.


KOMPONEN-KOMPONEN YANG BERADA DI GEDUNG STRATA TITLE

Dari penjelasan yang sederhana diatas. Author berharap pembaca sudah bisa memahami bahwa strata title itu hanya ada di gedung bertingkat.

Coba sedikit serius untuk memikirkan hal-hal sebagai berikut:

Jika ada beberapa pemilik unit strata title di gedung bertingkat, lalu tanah dimana gedung strata title itu berdiri dimiliki oleh siapa?
Bagaimana lobi lantai dasar, lobi di depan lift, Lift gedung, Genset gedung, AC di lobi, kolam renang, dll… ini semua dimiliki oleh siapa?.

Dalam Undang-Undang No. 16 tahun 1985 pasal sekian sekian ?pembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biar author menjelaskan secara simple saja? muncullah istilah yang disebut Tanah Bersama, Benda Bersama,Bagian Bersama.

Tanah dimana bangunan strata title berdiri adalah Tanah Bersama. Yang dimaksud “Bersama” itu siapa saja? Tentu saja mereka-mereka yang mempunyai unit strata title di gedung tersebut itulah yang dimaksud “Bersama”. Sehingga atas kebersamaan tersebut sejatinya dibentuklah apa yang disebut sebagai Perhimpunan Penghuni. Ada yang menyingkatnya dengan istilah PP, ada pula yang menyingkatnya dengan istilah Perhimni.

Nah, demikian pula Benda dan Bagian Bersama ?ada yang menyingkatnya dengan istilah BDBB, ada juga yang menyebutBBB, terserah saja tentunya?. BDBB ini dimiliki juga secara Bersama. Lalu apa bedanya “Benda” dan “Bagian” ?

Yang dimaksud Benda Bersama adalah semua bagian gedung yang “copotable” ?maksudnya bisa dicopot, ga nempel satu kesatuan dengan gedung?. Contohnya: genset gedung, asbak di depan lift, sofa dan meja di lobi, dll. Sedangkan Bagian Bersama adalah semua bagian komponen gedung yang melekat yang membuat gedung tersebut berdiri dan berfungsi. Contohnya: Pondasi gedung, lantai, dinding utama gedung, struktur gedung, koridor, dll. Sepertinya cukup jelas ya, bedanya Benda dan Bagian Bersama.

Tanah Bersama, Benda dan Bagian Bersama adalah milik bersama yang diamanahkan oleh seluruh Pemilik Unit Strata Title kepada Perhimpunan Penghuni untuk dijaga, dirawat dan dikelola.


SIAPAKAH YANG MENJADI PENGURUS PERHIMPUNAN PENGHUNI ?

Perhimni dibentuk berdasarkan rapat umum seluruh Pemilik Unit Strata Title dimana prosesnya diatur dalam AD/ART Perhimpunan Penghuni yang format standarnya sudah siap digunakan karena ditetapkan dalam Keputusan Menteri Peumahan No. sekian sekian ?pembaca tidak usah pikirin hal-hal hukum seperti ini, pusing!, biar author menjelaskan secara simple saja?. Didalam AD/ART tersebut disebutkan bahwa Pemilihan Pengurus dilakukan dengan cara Voting.

Lalu bagaimana menetapkan Hak Suara dalam Voting tersebut?

Hak suara para Pemilik Unit Strata Title ini tergantung dari besarnya luasan strata title yang meraka miliki. Makin banyak unit strata title yang dimiliki, maka makin besar pula hak suaranya. Adil bukan? Untuk menghitung Hak Suara tersebut ada istilahNilai Perbandingan Proporsional atau sering disingkat NPP. NPP Pemilik Unit Strata Title ini dihitung dengan formula; Total luas strata title yang dimiliki dibagi dengan Total luas seluruh luas strata title di gedung strata title itu sendiri. Mudah bukan?

Nah NPP ini secara permanen melekat dan tertulis dalam Sertifikat H. Sarusun ?masih ingat ya H. Sarusun itu siapa J ?? (Hak Satuan Rumah Susun) atau sertifikat Hak Strata Title.

INVESTASI: Menimbang Untung-rugi Beli Kondotel

INVESTASI: Menimbang Untung-rugi Beli Kondotel


 INVESTASI: Menimbang Untung-rugi Beli Kondotel reuters
JAKARTA: Di tengah aneka tawaran investasi modern yang menjanjikan keuntungan berlipat, properti masih menjadi cara tradisional yang diakui masih sangat ampuh. Alasannya pun sederhana, harga properti selalu naik.

Kini, investasi kondotel yang harga miliaran bahkan cepat ludes diserbu pembeli. Kondotel semakin biasa digunakan orang berburu keuntungan dengan cara dijual kembali dengan harga lebih tinggi, dikontrakkan, atau disewakan.

Namun, tetap saja ada beberapa perbedaan dibandingkan dengan berinvestasi pada apartemen ataupun rumah tapak.

Stella Sari Dewy, General Manager Wuku Resort Condotel and Villa, mengatakan pemilik kondotel tidak perlu memikirkan lagi biaya operasional bulanan, perawatan, hingga mencari penyewa.

Kalau apartemen biasa tak berpenghuni selama 3 bulan, pengelolanya tidak akan memperoleh pemasukan untuk menutupi biaya  operasional bulanan. ”Kondotel dikelola oleh profesional sehingga Anda tidak perlu memikirkan lagi soal perawatan hingga mencari penyewa,” ujarnya.

Investasi kondotel juga lebih praktis karena sebagai pemilik Anda tetap bisa menginap di properti tersebut dan memperoleh pelayanan yang sama dengan tamu lainnya dari pengelola properti tersebut.

Stella menggambarkan investasi kondotel di Wuku Resort mulai dari Rp1 miliar – Rp3 miliar per unit dan Rp3,5 miliar – Rp4,5 miliar per unit untuk tipe vila. Investor akan memperoleh return of investment 8% - 10% per tahun, di luar bonus poin yang mereka peroleh dari penggunaan properti tersebut sebagai pemilik.

Return tersebut merupakan angka standar untuk tingkat hunian hotel (okupansi) 60% per tahun. Jika di atas itu, return yang diperoleh lebih besar lagi. Keuntungan diberikan dari pendapatan kotor dikurangi biaya operasional.

Wuku Resort Condotel and Villa mulai beroperasi pada tahun depan dengan kisaran harga US$100 per malam. Properti ini di bawah pengelolaan Centara Hotels & Resort, operator hotel terbesar di Thailand yang mulai berekspansi ke India, Filipina, Vietnam, Sri Langka, dan Indonesia.

”Biasanya 60% untuk pemilik, sedangkan 40% untuk biaya operasional termasuk perawatan, overhead cost, dan fee bagi manajemen atau operator yang mengoperasikan hotel,” ujarnya.

Kaum Muda

Stella mengatakan kaum muda saat ini mulai banyak yang menggandrungi investasi kondotel. Mereka bahkan tidak sedikit yang berpatungan hingga 10 orang untuk membeli satu unit kondotel.

”Tentu saja, nama pemilik hanya satu. Mereka biasanya membuat perjanjian terpisah langsung dengan notaris,” ujar Stella.

Investor juga akan memperoleh kuota alias semacam jatah menginap yang dihitung sebesar 30 poin per tahun di Wuku Resort.

Jika jatah itu diambil pada hari kerja, poin akan dipotong satu. Jika digunakan pada akhir pekan atau libur hari raya, poin akan berkurang dua. Poin ini juga bisa digunakan untuk reservasi bagi anggota keluarga lainnya. Tidak harus pemilik yang menginap.

Aliva Abdullah, CEO Individwa Property mengatakan kondotel menjadi pilihan investasi karena pasar Indonesia selalu tertarik dengan properti yang berkonsep bagus dan dikelola secara profesional, dan memberikan rasa aman berinvestasi.

Operator hotel profesional menjadi salah satu pertimbangan dan modal untuk menjaga kualitas properti dan kemampuan memberikan 8% garansi tahunan selama 5 tahun. ”Tingkat kepemilikan kondotel Taum yang saya dirikan sudah mencapai 90% dan didominasi oleh orang Indonesia,” ujarnya.

Sebagai tip berinvestasi, status tanah dan lokasi kondotel perlu diperhatikan, apakah berstatus hak milik, hak sewa, atau hak guna pakai.

Pada tahap awal, pengembang biasanya menawarkan masa sewa 20 - 25 tahun atau sama dengan apartemen. Jika tanah diperpanjang, masa sewa juga diperpanjang.

Kita juga perlu memperhatikan skema pembagian uang sewa (return) per tahun untuk dapat memperkirakan tingkat pengembaliannya.Beberapa pihak ada yang menggunakan skema bagi hasil murni, ada juga yang digabungkan dengan minimum return guarantee.

Jangan lupa, sebagai pemilik, Anda juga memiliki jatah tinggal di sana per tahun. Jika memiliki kondotel di sebuah kota yang sering dikunjungi untuk berlibur atau bekerja, Anda tidak perlu bingung mencari penginapan dan mengeluarkan extra cost.(JIBI/yri)

MENGAPA INVESTASI CONDOTEL LEBIH MENARIK?

MENGAPA INVESTASI CONDOTEL LEBIH MENARIK?


Kondotel sebagai produk investasi properti menawarkan model kepemilikan unit kondominium dengan keuntungan dari nilai sewa unit yang secara rutin didapat secara berlipat. Ketimbang produk lain, hasil (yield) minimal yang didapat investor dari kondotel rata-rata 9 persen per tahun. Tidak hanya itu, hal lain yang menarik minat beli investor terhadap produk tersebut ialah pengembalian nilai keuntungan yang lebih cepat ketimbang deposito perbankan.

General Manager Century 21, FR Suherman, mengatakan model investasi kondotel lebih menarik ketimbang rumah tinggal yang disewakan.
Investasi rumah tinggal yang disewakan, kata dia, hanya menitikberatkan pada keuntungan modal (capital gain) dari kenaikan harga jual rumah, yang jika disewakan hanya tumbuh 3 sampai 4 persen per tahun. Adapun kondotel menawarkan nilai sewa 8 hingga 12 persen dari nilai investasi per tahun selama masa jaminan sewa (guarantee rental) yang beragam rata-rata mencapai dua sampai lima tahun. “Potensi investasi kondotel memang menjanjikan,” kata Suherman di Jakarta,

PROGRES PEMBANGUNAN SAHID YOGYA LIFESTYLE CITY

PROGRES PEMBANGUNAN SAHID YOGYA LIFESTYLE CITY

Foto Progress pembangunan sahid yogya lifestyle city

Apartemen student castle yogyakarta

Apartemen student castle yogyakarta

Apartemen student castle yogyakarta selaku pemilik untuk memperoleh nilai investasi, berikut adalah point penting yang harus diketahui: sebab malu bertanya sesat di jalan bukan??? Ada sejumlah pertanyaan yang wajib diajukan konsumen saat hendak membeli apartemen sbb:

Bagaimana status apartemen student castle yogyakarta?
“untuk sertifikat kita hak milik bangunan (HGB) STRATA TITLE

Fasilitas apa saja yang ada di student castle apartemen yogyakarta?
“untuk fasilitas kami ada di lantai 1 yaitu: Student Corner, swimming pool, Fitness Room, cafe, Study Area, Mini Market, Mini Clinik, Wifi, TV Cable (Ready), Private Access Card, 24 Hours Security & CCTV. Untuk investasi kami jual atau sewa untuk , mini market, cafe, loundry, cuonter hp.

Bagaimana lokasi apartemen student castle yogyakarta tersebut? “untuk lokasi memiliki jalan lebar yang memadahi di lingkungan yang baik, dikelilingi kampus-kampus ternama dan pusat perekonomian kota di yogyakarta tepat nya di jalan selokan mataram, depok sleman yogyakarta. selain itu anda bisa melakukan survei sendiri.”
Berapa biaya maintenece (perawatan) apartemen student castle yogyakarta?
“untuk pengelolaan apartment yang menangani segala urusan seperti perawatan gedung  dan pemeliharaan fasilitas dengan pembangian 95% (untuk owner unit) dan 5% untuk operator (bisa disewakan bulanan, Harga sewa studio 3,5 juta/bln, deluxe 4 juta/bln, 1 Br 6 juta/bln dan 2Br 8 juta/bulan).

Berapa type untuk apartemen student castle yogyakarta?
“apartenent memiliki 4 type yaitu: (1) type studio luas 21,56 m2, (2) type deluxe 25,38 m2, (3) type 1 bedrom luas 41,85m2, (4) type 2 bedrom luas 56,08 m2.

Bagaimana progres pembangunan apartemen student castle yogyakarta?
“Ground Breking bulan april 2014, untuk saat ini sampai bulan agustus 2014 progres pembangunan sampai lantai 6-7, untuk toping off dilaksanakan pada bulan november 2014, dan untuk penyerahan serah terima bulan juni 2015. Student castle apartemen yogyakarta di kerjakan dengan kontraktor ternama ADHI KARYA. Dengan progres pembangunan 1 Tahun (april 2014- aprii 2015).

Berapa harga apartemen student castle yogyakarta?
“ Harga type Studio mulai dari Rp 477 juta,an, untuk Tower A sudah terjual 80%. Unit Terbatas.

Melirik Potensi Investasi Properti Condotel

Melirik Potensi Investasi Properti Condotel


Apa itu Investasi Condotel?
Setelah sebelumnya marak di Amerika, beberapa tahun terakhir ini, penawaran Condotel merebak di bursa properti Indonesia. Penawaran-penawarannya biasa dikemas dengan strategi marketing yang menarik, iming-iming guaranteed return, hak menempati unit selama 12-30 hari dalam setahun dan lokasi yang strategis di tengah kawasan bisnis atau tempat wisata. Di Indonesia, lokasi favorit penawarannya adalah di Jakarta, Bali, Bandung dan Yogyakarta.

Apa sih sebenarnya Condotel? Dari namanya, Condotel berasal dari Condominium Hotel yaitu condominium atau bangunan tinggi alias apartemen yang dioperasikan sebagai hotel dan memiliki fasilitas hotel. Bedanya, unit-unit atau kamarnya dimiliki oleh investor perorangan, tetapi biasanya dioperasikan pihak ketiga yaitu pihak management hotel (misalnya Aston, Ascott dll). Kelebihannya dari hotel adalah tata ruangnya yang relatif lebih nyaman. Satu unit condotel biasanya dilengkapi dengan ruang tamu, ruang makan dan dapur sehingga ideal untuk tinggal lebih lama dan harga sewanya bisa lebih tinggi dari hotel.

Apakah Condotel bisa menjadi salah satu alternatif investasi? Dengan berbagai skema menarik yang ditawarkan oleh Developer, condotel menjadi salah satu alternatif investasi property selain tanah, rumah/apartmen sewa ataupun ruang bisnis dan kos-kos-an. Kelebihan utama condotel adalah jenis properti ini memungkinkan pemiliknya untuk menempati unitnya saat berbisnis ataupun berlibur, dan mendapatkan uang sewa saat tidak menempatinya.

Prospektifkah Peluang Investasi Condotel?
Berinvestasi di condotel pada dasarnya sama saja dengan investasi di apartment atau condominium biasa. Jadi sebaiknya dengan horison investasi menengah ke panjang.  Berbeda dengan rumah biasa (landed house) investasi ini sedikit berbeda pada status kepemilikan, biasanya berupa sewa dalam sekian tahun (leasehold), strata tittle atau freehold. Jadi ada sedikit perbedaan pada aspek legalnya. Beberapa hal yang mungkin bisa jadi pertimbangan sebelum investasi condotel :
Hal pertama yang harus dikeyahui adalah status tanah, apakah hak milik, hak sewa, atau hak guna pakai. Usia condotel biasanya disesuaikan dengan lama hak sewa/pakai tanahnya. Untuk tahap awal biasanya pengembang menawarkan masa sewa 20 atau 25 tahun. Nah jika ternyata tanah tempat menjejak condotel dapat diperpanjang maka ada kemungkinan masa sewa juga diperpanjang.
Sebagai pemilik unit Anda berhak mendapatkan uang sewa unit dari pengelola, besarnya tergantung perjanjian Anda dengan pengembang. Pembagian uang sewa ini sangat beragam, ada yang bagi hasil murni, ada juga yang digabungkan dengan minimum return guarantee. Perhatikan dengan baik skema yang ditawarkan untuk dapat memperkirakan tingkat pengembaliannya (return).
Kendati unit Anda akan dikelola oleh manajemen hotel, namun pemilik unit berhak menempati unitnya selama 12 s/d 30 hari setahun. Jumlah hari ini juga berbeda-beda untuk tiap-tiap condotel. Misalnya Anda sering berlibur ke Bali dan memiliki unit condotel di Bali, maka Anda bisa tinggal di unit Anda selama liburan, dengan demikian Anda tidak perlu lagi membayar hotel. Ini juga salah satu yang mesti Anda masukkan dalam perhitungan return. Dan jika kuota tinggal Anda tidak terpakai semua, beberapa condotel masih membolehkan untuk ditempati orang lain yang Anda daftarkan, tentu saja uang sewa masuk ke kantong Anda.
Biaya-biaya terkait pemeliharaan unit sudah menjadi kewajiban pengelola, jadi Anda menerima sewa bersih. Andapun terbebas dari kerepotan memelihara unit Anda.
Trend menginap di condotel diperkirakan akan terus naik, sebab dibandingkan menginap di hotel, fasilitas di condotel jauh lebih lengkap, dalam setiap unit biasanya ada ruang tamu dan dapur disamping fasilitas-fasilitas standard hotel lainnya.
Beberapa model penawaran condotel :
Condotel sudah ditawarkan saat konstruksinya belum dimulai. Konsep dan reputasi pengembang menjadi kunci. Masa konstruksi biasanya berlangsung 1 hingga 2 tahun. Jadi saat Anda memutuskan membeli sebuah unit bisa jadi Anda baru akan melihatnya 2 tahun kemudian. Untuk mengurangi risiko keterlambatan, baca betul perjanjian jual-belinya.
Selama masa kontruksi Anda tidak akan mendapatkan uang sewa, tapi biasanya pengembang menyiasati ini dengan skema pengembalian return dalam bentuk rental guarantee sekian % dari nilai unit. Usahakan membeli unit se awal mungkin sebab biasanya harga unit akan naik seiring dengan jumlah unit yang sudah terjual. Kalau bisa mendapatkan unit saat pre-launching Anda berpeluang mendapatkan harga bagus.
Buy back by management. Ada kalanya pengembang menawarkan program buy-back atas unit yang Anda beli. Tawaran ini bisa Anda jadikan mitigasi risiko investasi Anda. Pastikan tawaran ini dinyatakan dalam perjanjian.
Biasanya pengembang menawarkan skema pembayaran beragam
Pembayaran tunai (cash keras) biasanya diikuti dengan diskon tunai yang cukup besar. Diskon ini sebenarnya lebih sebagai cost of money dari uang Anda sendiri. Bagi pengembang, dengan pembayaran tunai di depan akan mengurangi biaya konstruksi yang harus dikeluarkan oleh pengembang.
Beberapa pengembang juga menawarkan cicilan tanpa bunga untuk jangka waktu tertentu (semacam in-house KPR). Untuk skema ini diskon yang diberikan biasanya lebih kecil dibandingkan tunai keras.
Beberapa bank Nasional juga memiliki produk KPA jenis ini. Namun perlu diperhatikan bahwa tidak semua bank bersedia membiayai KPA sebelum konstruksi mencapai persentase tertentu. Diskon pengembang sangat kecil jika ada.
Uang sewa ditarik ke depan. Saya mendapati sebuah proyek condotel, Seminyak Condotel, yang memungkinkan pembeli menarik di depan uang sewa selama 5 tahun pertama sehingga dapat mengurangi harga yang Anda bayar. Pertimbangkan tawaran ini dan bandingkan dengan skema lainnya sebab jika Anda menarik uang sewa di depan berarti dalam 5 tahun Anda tidak mendapatkan return.
Anda juga bisa mengambil tawaran uang Anda kembali setelah cicilan lunas. Skema ini adalah gabungan dari cicilan biasa dengan produk asuransi, tentu untuk ini Anda harus membeli polis asuransinya.
Sepertinya mudah dan sangat menguntungkan. Sebagai sarana investasi, Anda tetap harus menghitung tingkat pengembaliannya (ROI)-nya.
Nilai sebuah unit condotel relatif lebih tinggi dibandingkan dengan unit apartment dengan kualitas setara. Ini karena Anda tidak perlu repot-repot mencari penyewa karena biasanya dikelola oleh jaringan manajemen hotel.
Untuk condotel, biasanya ditawarkan dalam kondisi full furnished sesuai standar pengelola. Jadi disamping unitnya Anda juga harus menambah biaya furniturnya. Beberapa pengembang memasukkan furniture berikut peralatan electronik ke dalam harganya.
Beberapa condotel mewah ditawarkan dalam mata uang USD, fluktuasi nilai tukar dapat memengaruhi return investasi.
Dari beberapa tawaran pengembang yang pernah saya dapat, rata-rata menawarkan tingkat return cukup menarik, masih di atas inflasi. Belum lagi kalau dihitung nilai sewa yang dapat kita tempati.
Disamping dari nilai sewa, Anda masih berpeluang mendapatkan kenaikan harga unit, yang biasanya cenderung naik setelah unit hampir habis terjual.
Akhirnya, lokasi unit sebuah condotel menjadi faktor penting dari tingkat return investasi. Perhatikan juga manajemen hotelnya karena dengan manajemen hotel yang bagus akan berpengaruh pada bagi hasil sewa unit.
Beberapa pilihan condotel yang ditawarkan :
GrandSvasti Nusa Dua Bali, akan dikelola oleh Aston International, condotel mewah di kawasan bagus.
Legian Nirwana Kuta dikelola oleh Pulman Accor Group, tempatnya bagus tepat diujung utara Jl. Pantai Kuta. Harga (menurut iklan) mulai 1,4M, pemilik berhak menginap 21 hari/per tahun, status strata tittle free hold, rental guarantee 6%/per tahun dalam USD selama 3 tahun.
Kuta Riverview dikelola oleh Harris Hotel, di Jl. Raya Kuta, sedikit agak jauh dari pantai, harga menengah.
New Kuta Condotel, condotel mewah ini berlokasi di Dream Land Beach dan dikelola oleh Best Western.
Royal Towers, Jl Wana segara dikelola oleh Aston International. 201 unit yang ditawarkan, hak tinggal 21-35 hari per tahun. Rental guarantee 16% per tahun selama 2 tahun dibayar per 3 bulan. Info ada di http://www.royaltowersbali.com/
Bogor Nirwana dikelola oleh Aston International, sudah beroperasi. Harga mulai Rp. 555 juta.
Grand Royal Panghegar Bandung, di tengah kota dikelola oleh Hotel Panghegar Bandung.
Grand Sudirman Balikpapan, dikelola oleh Aston International
Seminyak Condotel Bali, dioperasikan oleh The Fave Hotel merek budget hotel milik Aston International.
Citadines Kuta, dioperasikan oleh Citadines Ascott Group
Rich Prada Pecatu Bali
Seberapa prospektif investasi di condotel akan tergantung karakteristik investasi Anda dan faktor-faktor lain seperti tingkat suku bunga. Yang pasti condotel sebaiknya digunakan sebagai investasi jangka panjang. Selamat berinvestasi.
Posted by Pasrah Wijaksono at Tuesday, September 17, 2013