Guest House Sebuah Pilihan Usaha Yang Prospek
Apakah anda memiliki asset berupa rumah ditengah kota? Letak strategis? Tidak sedang anda gunakan? Kenapa tidak anda bisniskan? Jadikan RUMAHKITA Guest House yang menguntungkan, rumah anda yang tadinya tidak terurus, menganggur dan malah makan biaya perawatan, akan menjadi mesin uang anda.
Guest House merupakan investasi Hotel dalam sekala kecil namun memiliki pelayanan setara dengan Hotel sehingga tamu yang menginap di Guesthouse akan merasakan pelayanan seperti pelayanan hotel namun tetap merasakan suasana keluargaan seperti dirumah sendiri.
Anda tertarik menjadikan rumah anda menjadi RUMAHKITA Guest House?
1. Kami mengelola dan menjalankan bisnis Guest House secara syariah dimana tamu yang tidak muhrimnya tidak boleh dalam satu kamar, tidak boleh ada praktek narkoba didalam kamar, serta peraturan untuk tamu dimana bagi tamu kamar yang beda jenis kelamin tidak diperkenankan masuk ke kamar melainkan hanya di ruang tamu yang sudah disediakan.
2. Property anda yang tadinya tidak produktif akan menjadi penghasil uang anda bahkan akan menghasilkan profit lebih dari 200% dibanding jika anda kontrakan/sewakan.
3. Management akan mengelola 100% (sepenuhnya) termasuk management keuangan dan mencatat secara system terpercaya dimana pemilik rumah akan menerima laporan keuangan dan hasil ditransfer langsung sesuai dengan kesepakatan bersama.
4. Investasi terjangkau
5. Ditangani oleh adalah orang-orang terlatih dan professional serta berpengalaman di Hotel berbintang.
6. BEP yang relatif cepat.
7. Pemasaran dan promosi melalui media masa, kerjasama travel, internet,serta kerjasama dengan berbagai perusahaan.
8. Aman, terpercaya serta jujur, tanggung jawab dan professional
PERSYARATAN
Dan untuk menunjang kelancaran operasional guesthouse, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi pemilik yaitu ;
1. Memiliki properti berupa rumah dengan minimal 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, 1 ruang makan atau ruang keluarga.
2. Daya listrik minimal 1300 watt.
3. Memiliki modal yang cukup sebagai investasi awal.
4. Memahami alur bisnis seperti resiko keuntungan maupun kerugian.
5. Menandatangani perjanjian kerjasama
Dengan pemasaran yang professional, tingkat hunian RUMAHKITA GuestHouse diharapkan selalu terisi minimal 75% perbulan atau jika dihitung berdasarkan hari X 75% maka dihasilkan sebanyak 22 hari Guest House terisi oleh tamu. Jika harga rata-rata Rp. 500.000,- maka akan diperoleh pendapatan selama 22 hari sebesar Rp. 11.000.000,- . bagaimana? Apakah anda tertarik untuk bisnis RUMAHKITA Guest House??
Showing posts with label usaha sewa rumah. Show all posts
Showing posts with label usaha sewa rumah. Show all posts
Tuesday, June 25, 2013
Friday, December 21, 2012
Pengalaman Ditolak atau Diapprove pengajuan KPR
Hai kaskuser ... share dong pengalaman nya yg oernah ajuin KPR .. di bank mana aja, bunga nya dan persyaratannya gimana ...
terus proses nya gimana ..
dan hasilnya apa ada yg pernah ditolak atau di approve ..
mungkin bisa berbagi tips dan trick nya disini ??
kpr 200 jt-an lebih ... persyartn spt biasa bro ... walopun gaji ane ga gede2 amat tp laporan pajak sptnya alias total penghasiln pertahun mayan gede jadi di approve deh ... ambil btn bunga 10% .... triknya std aja rek tabungn dibikin stabil pemasuknnya ...
Bantu info dikit dari pengalaman:
basic analysis dari si bank tsb adalah:
1. gaji/income per bulan (gross), rule of thumb nya harus 3x lipet dari nilai angsuran KPR per bulannya.
jadi cicilan per bulan KPR yang diambil, harus 1/3 dari total gaji atau income kotor yang diterima per bulan.
2. gaji atau income bulanan, kalo karyawan harus dibuktikan dari slip gaji atau SPT (ini lebih penting dari rekening 3/6 bulan terakhir) karena slip gaji dan SPT biasanya susah untuk di rekayasa, terutama untuk SPT tahunan).
3. rekening koran 3-6 bulan terakhir harus stabil (bener kata juragan diatas). dalam arti harus bisa dibuktikan pemasukan seperti yang kita sebutkan. dan pengeluaran juga harus stabil dan tidak boleh lebih besar dari pemasukan. artinya kalo bisa saldo nya itu terus nambah keatas (rajin nabung. bayangin kalo gaji 10juta, pengeluaran 9juta, mana bakal bisa bayar cicilan KPR bulanan).
4. asset tabungan, deposito atau dalam bentuk property dan lainnya. tidak diperdulikan sama sekali oleh bank. (jadi agan mau punya bukti bilyet deposito 100 milyar percuma aja, atau punya rumah 3 biji harga 5M masing2).
yang diperhatikan bener2 adalah pemasukan yang stabil. dan pengeluaran yang terkontrol.
(note. tambahan nih. kalau mau ambil kpr malahan hati2 kalo punya uang endapan di deposito atau rekening terlalu banyak. mending jangan diperlihatkan sama pihak banknya.
kenapa?
karena kalau terlihat 'cash' dalam bentuk 'liquid'nya cukup banyak.. kalau agan punya data2 kurang mendukung. misalnya setelah analysa, mereka dapatin pendapatan agan akhir2 ini gross sekitar 20juta. yang tadinya mungkin tahun2 lalu bisnis bagus bisa 50-60juta sebulan. nah karena analysa mereka 20juta. otomatis aturan dasarnya. agan bisa pinjem sekitar 6-8juta angsuran kprnya sebulan. (banding 18-20jt sebulan tahun sebelumnya).
nah kalo misalnya itungan rate angsuran bulanan nya sekitar 12juta deh.
akhirnya apa yang marketing bank lakukan?
mereka minta besarin DP nya. otomatis pinjaman KPR nya mengecil. yang akhirnya angsuran bulanan pun bisa ditekan ke angka deket2 8-10juta.
hasil akhir adalah? KPR approve, marketing nya dapet komisi, dan setelah perjuangan yang ga terlalu berat kotak katik data dll....
si bos yang minjem KPR rugi.. orang tadinya mau nya KPR nya besar, ini gara2 keliatan ada deposito atau yang lainnya. disuruh cairin dan bayarin DP lebih besar...
kira2 segitu dulu info sekilas..
detil2nya banyak lagi untuk kutak katik data dll. lebih baik punya temen atau kenalan marketing bank tersebut yang mau di ambil KPR. karena mereka2 ini yang akan bantu lebih banyak dan bisa advice lebih baik gimana caranya untuk dapat pinjaman besar, tanpa buat kantong sendiri pun bolong kebelit cicilan...
Kejadiannya dua tahun lalu (september - november 2007). Kebetulan ane ama istri ane PNS dan ane diajari ama kakak kandung ane yang kerja di BRI and om istri ane, gmn carana dapet rumah tanpa modal....
KPR khan mesti pake UM sebesar 10-30%, nah uang itu dicari dengan nyekolahin Kartu Pegawai (karpeg), Kartu Taperum dan SK pengangkatan ke Bank lain. Istilahnya ngajuin Kretap (kredit bagi pegawai berpenghasilan tetap). Ya udah... surat-surat istri ane lah yang akhirnya disekolahin ke Bank Jabar (karena ada kerjasama Bank Jabar ama kantor istri ane, jadi ngurusnya mudah dan bunganya sedikit lebih rendah dari bank lain). singkat kata dana cair sekitar 23 jt-an (padahal pengajuannya 25 jt, biasa... biaya admin ma cicilan pertama langsung mereka ptng)
Giliran ngajuin KPR maka semua persyaratannya memakai surat2 ane. Berhubung ane PNS kayaknya tuh bank pas wawancara cuma memastikan bahwa gaji ane emang segitu, tidak dilebih-lebihkan. Persyaratan yang lain tidak diinterogasi ampe detil. Pilihan Bank yang ane ma istri ane pilih adalah BNI, karena waktu bunganya flat 1 th sebesar 10,5% (BTN waktu itu 12%). Dan yang tdk kalah penting BNI cuma minta DP 10 % dari harga jual, sementara BTN minta 20%. Waktu itu gak sampe sebulan KPR langsung disetujui.
Yang ajiib lagi DP dan semua tetek bengek pengajuan KPR waktu itu abis sekitar 16-17jt. Masih sisa sekitar 6 jtan yang ane gunakan buat bangun dapur dibelakang. Waktu itu kalo ga salah dari kantong ane sendiri cuma kluar 2 jtan buat nambah2 beli semen waktu bangun dapur.
Kmaren pas bunga tinggi2nya gw kena 15% padahal BTN cuma naik 1% jd 13%. Sedih jg sih, tapi khan kalo gak lewat BNI (DP cuma 10%) ane gak sanggup beli rumah. Alhamdulillah tagihan bulan ini turun lagi karena bunganya ude turun lagi jd 13%.
Ane ma istri ane lagi ngusahain nambah kredit sebesar 30 jt (BNI bersedia nambah kredit KPR untuk biaya renovasi rumah). Tapi pengennya sih gak buat renov rumah, tapi buat modal usaha sampingan.. he..he..he...
Buat yang lagi usaha.. good luck aja ya... kalo ada niat dan usaha yang keras... pasti ada jalan koq. Waktu itu kami jg ampir nyerah, ude 5 blan nyari rumah dan nyari fulus buat DP ga dapet2...
gw 2 kali ngajuin, 2 kali di approve.
rumah pertama thn 2004, pake double income (gaji suami istri).
pake nama suami, soalnya dulu gw masih pegawe kontrak. ngajuin di bank permata
ga pake trik sih.
cuman, agak panik pas dp-nya, krn dari penilaian bank, rumah dihargai 86jt.
pdhl yg jual minta 100jt.
sedangkan bank cuman kasih 70% dari nilai appraisal dia.
alhasil, gw dpnya lumayan ngos2x-an tuh
musti nyediain duit 40jt.
pertama kali kena bunga 12% fix 1 thn.
berikutnya, sempet melambung 17%.
jalan 2 thn, ada rejeki trus dilunasi.
kedua, januari taun lalu (2008)
ngajuin di bii. krn developernya kerja samanya ama bii.
pake nama gw.
kali ini single income aja, krn penghasilan gw kebetulan sepertiganya udah bisa dipake buat nyicil itu rumah.
kali ini bank kasih 80% dari harga rumah.
fix bunga 5thn, kena 11% kalo ga salah.
yg ini ambilnya 15thn. blon ada 2 thn dah capek nyicil
tp gpp lah... sekalian investasi.
ga pake trik apa2x sih.
semua pake jalur wajar.
-2008 pinjem di bni 200jt kenak 11.65% fix 5th
-untuk tambahan biaya pembangunan rumah, yang dijaminkan tanah senilai +- 175jt + bangunan yang lom kelar senilai 150jt (total nilai bangunan 350jt)
-masuknya kredit multiguna
-angsuran max 1/3 dari nett income
-butuh sekitar 1minggu untuk di OK, setelah semua surat lengkap (pencairan + 1-2hr)
-2009 pinjem niaga 210jt kenal 10.99% fix 1th, 4 th berikut floating
-untuk pembelian tanah senilai 325jt, DP 125jt
-syarat bank untuk pembelian tanah harus DP 30%, untuk pembangunan rumah/beli rumah 20% (niaga mungkin satu2 nya yang bisa kasi kredit untuk pembelian tanah tapi masuknya kpr, kalo laennya musti multiguna yang % nya lebih gede)
-angsuran max 1/3 dari nett income
-hanya butuh 1-2hr dah OK, setelah semua syarat lengkap (pencairan + 1-2hr)
nasib nasib orang yang cuman bisa hutang ...
Sekedar share :
Aplikasi KPR bisa di approve itu ada beberapa tahapan, yaitu :
1. Lolos BI checking dan AKKI checkking...kl tahap ini uda ga lolos biasanya langsung reject, paling parah kl mengenai track record....misalnya pernah nunggak / macet sampai status kolek 5. Mau hutangnya uda lunas, kadang ga ngaruh..krn yg dilihat analis bukan dari sisi lunas apa belumnya hutang...tp indikasi pernah macet...dikuatirkan jika pinjaman disetujui maka ada kecenderungan akan macet.....
2. Verifikasi data ok....ada keselarasan data yg ada di aplikasi maupun data2 pendukung yang dilampirkan. Jangan sekali-kali kasi dokumen rekening PALSU, karena begitu ke detect langsung TOLAK.....
3. Lolos perhitungan analisa keuangan...perhitungan analisa keuangan ini ga sesimpel yang disebutkan diatas....selama angsuran 1/3 x gaji bisa langsung approve = salah besar. Ada beberapa cara perhitungan analisa keuangan, kl ditempat saya ada 3 cara.
Cara yang paling mudah adalah jika aplikan adalah karyawan yang terima gaji dengan cara transfer ke rekening, dan ada keselarasan antara slip gaji dan print out rekening.
Bocoran dikit : dari hasil BI checking, AKKI checking, dll...selain dilihat bagaimana track record seseorang, terdapat laporan kartu kredit apa saja yang dimiliki, berapa pemakaiannya? cicilan kredit di bank lain (KTA, mobil, kredit konsumsi, dll), berapa outstanding (sisa pinjaman), berapa cicilan, bagaimana pembayarannya..... Dari situ bisa dihitung berapa pengeluaran seseorang dalam 1 bulan untuk membayar kartu kredit serta pinjaman2 lain..... (Total pengeluaran + Angsuran KPR ) / income = ??? %.....Biasanya sih max 60%....
Jika semua berjalan lancar dari step 1, 2, 3....maka pinjaman pun akan disetujui....Jika step 1, 2 lolos, 3 ga lolos, ada kemungkinan tetap disetujui namun plafon turun / jangka waktu diperpanjang.
Tetapi ingat, ada batasan maksimum pencairan dana yang dilihat dari nilai appraisal agunannya....range standart 60-80% dari hasil appraisal, tp ada kalanya bisa sampai 100% dari hasil appraisal (tergantung kebijakan bank). Ini sebagai panduan plafon pinjaman yang diajukan.....
contoh : HJB (harga jual-beli) 500jt, setelah di appraisal nilai pasarnya 480jt....maka pembiayaan standart yang dapat diberikan 80% x 480jt = 384jt, kekurangan sebesar 116jt diperhitungkan sebagai DP yang harus dibayarkan kepada penjual dan sudah harus lunas sebelum pengikatan kredit....
Hai kaskuser ... share dong pengalaman nya yg oernah ajuin KPR .. di bank mana aja, bunga nya dan persyaratannya gimana ...
terus proses nya gimana ..
dan hasilnya apa ada yg pernah ditolak atau di approve ..
mungkin bisa berbagi tips dan trick nya disini ??
kpr 200 jt-an lebih ... persyartn spt biasa bro ... walopun gaji ane ga gede2 amat tp laporan pajak sptnya alias total penghasiln pertahun mayan gede jadi di approve deh ... ambil btn bunga 10% .... triknya std aja rek tabungn dibikin stabil pemasuknnya ...
Bantu info dikit dari pengalaman:
basic analysis dari si bank tsb adalah:
1. gaji/income per bulan (gross), rule of thumb nya harus 3x lipet dari nilai angsuran KPR per bulannya.
jadi cicilan per bulan KPR yang diambil, harus 1/3 dari total gaji atau income kotor yang diterima per bulan.
2. gaji atau income bulanan, kalo karyawan harus dibuktikan dari slip gaji atau SPT (ini lebih penting dari rekening 3/6 bulan terakhir) karena slip gaji dan SPT biasanya susah untuk di rekayasa, terutama untuk SPT tahunan).
3. rekening koran 3-6 bulan terakhir harus stabil (bener kata juragan diatas). dalam arti harus bisa dibuktikan pemasukan seperti yang kita sebutkan. dan pengeluaran juga harus stabil dan tidak boleh lebih besar dari pemasukan. artinya kalo bisa saldo nya itu terus nambah keatas (rajin nabung. bayangin kalo gaji 10juta, pengeluaran 9juta, mana bakal bisa bayar cicilan KPR bulanan).
4. asset tabungan, deposito atau dalam bentuk property dan lainnya. tidak diperdulikan sama sekali oleh bank. (jadi agan mau punya bukti bilyet deposito 100 milyar percuma aja, atau punya rumah 3 biji harga 5M masing2).
yang diperhatikan bener2 adalah pemasukan yang stabil. dan pengeluaran yang terkontrol.
(note. tambahan nih. kalau mau ambil kpr malahan hati2 kalo punya uang endapan di deposito atau rekening terlalu banyak. mending jangan diperlihatkan sama pihak banknya.
kenapa?
karena kalau terlihat 'cash' dalam bentuk 'liquid'nya cukup banyak.. kalau agan punya data2 kurang mendukung. misalnya setelah analysa, mereka dapatin pendapatan agan akhir2 ini gross sekitar 20juta. yang tadinya mungkin tahun2 lalu bisnis bagus bisa 50-60juta sebulan. nah karena analysa mereka 20juta. otomatis aturan dasarnya. agan bisa pinjem sekitar 6-8juta angsuran kprnya sebulan. (banding 18-20jt sebulan tahun sebelumnya).
nah kalo misalnya itungan rate angsuran bulanan nya sekitar 12juta deh.
akhirnya apa yang marketing bank lakukan?
mereka minta besarin DP nya. otomatis pinjaman KPR nya mengecil. yang akhirnya angsuran bulanan pun bisa ditekan ke angka deket2 8-10juta.
hasil akhir adalah? KPR approve, marketing nya dapet komisi, dan setelah perjuangan yang ga terlalu berat kotak katik data dll....
si bos yang minjem KPR rugi.. orang tadinya mau nya KPR nya besar, ini gara2 keliatan ada deposito atau yang lainnya. disuruh cairin dan bayarin DP lebih besar...
kira2 segitu dulu info sekilas..
detil2nya banyak lagi untuk kutak katik data dll. lebih baik punya temen atau kenalan marketing bank tersebut yang mau di ambil KPR. karena mereka2 ini yang akan bantu lebih banyak dan bisa advice lebih baik gimana caranya untuk dapat pinjaman besar, tanpa buat kantong sendiri pun bolong kebelit cicilan...
Kejadiannya dua tahun lalu (september - november 2007). Kebetulan ane ama istri ane PNS dan ane diajari ama kakak kandung ane yang kerja di BRI and om istri ane, gmn carana dapet rumah tanpa modal....
KPR khan mesti pake UM sebesar 10-30%, nah uang itu dicari dengan nyekolahin Kartu Pegawai (karpeg), Kartu Taperum dan SK pengangkatan ke Bank lain. Istilahnya ngajuin Kretap (kredit bagi pegawai berpenghasilan tetap). Ya udah... surat-surat istri ane lah yang akhirnya disekolahin ke Bank Jabar (karena ada kerjasama Bank Jabar ama kantor istri ane, jadi ngurusnya mudah dan bunganya sedikit lebih rendah dari bank lain). singkat kata dana cair sekitar 23 jt-an (padahal pengajuannya 25 jt, biasa... biaya admin ma cicilan pertama langsung mereka ptng)
Giliran ngajuin KPR maka semua persyaratannya memakai surat2 ane. Berhubung ane PNS kayaknya tuh bank pas wawancara cuma memastikan bahwa gaji ane emang segitu, tidak dilebih-lebihkan. Persyaratan yang lain tidak diinterogasi ampe detil. Pilihan Bank yang ane ma istri ane pilih adalah BNI, karena waktu bunganya flat 1 th sebesar 10,5% (BTN waktu itu 12%). Dan yang tdk kalah penting BNI cuma minta DP 10 % dari harga jual, sementara BTN minta 20%. Waktu itu gak sampe sebulan KPR langsung disetujui.
Yang ajiib lagi DP dan semua tetek bengek pengajuan KPR waktu itu abis sekitar 16-17jt. Masih sisa sekitar 6 jtan yang ane gunakan buat bangun dapur dibelakang. Waktu itu kalo ga salah dari kantong ane sendiri cuma kluar 2 jtan buat nambah2 beli semen waktu bangun dapur.
Kmaren pas bunga tinggi2nya gw kena 15% padahal BTN cuma naik 1% jd 13%. Sedih jg sih, tapi khan kalo gak lewat BNI (DP cuma 10%) ane gak sanggup beli rumah. Alhamdulillah tagihan bulan ini turun lagi karena bunganya ude turun lagi jd 13%.
Ane ma istri ane lagi ngusahain nambah kredit sebesar 30 jt (BNI bersedia nambah kredit KPR untuk biaya renovasi rumah). Tapi pengennya sih gak buat renov rumah, tapi buat modal usaha sampingan.. he..he..he...
Buat yang lagi usaha.. good luck aja ya... kalo ada niat dan usaha yang keras... pasti ada jalan koq. Waktu itu kami jg ampir nyerah, ude 5 blan nyari rumah dan nyari fulus buat DP ga dapet2...
gw 2 kali ngajuin, 2 kali di approve.
rumah pertama thn 2004, pake double income (gaji suami istri).
pake nama suami, soalnya dulu gw masih pegawe kontrak. ngajuin di bank permata
ga pake trik sih.
cuman, agak panik pas dp-nya, krn dari penilaian bank, rumah dihargai 86jt.
pdhl yg jual minta 100jt.
sedangkan bank cuman kasih 70% dari nilai appraisal dia.
alhasil, gw dpnya lumayan ngos2x-an tuh
musti nyediain duit 40jt.
pertama kali kena bunga 12% fix 1 thn.
berikutnya, sempet melambung 17%.
jalan 2 thn, ada rejeki trus dilunasi.
kedua, januari taun lalu (2008)
ngajuin di bii. krn developernya kerja samanya ama bii.
pake nama gw.
kali ini single income aja, krn penghasilan gw kebetulan sepertiganya udah bisa dipake buat nyicil itu rumah.
kali ini bank kasih 80% dari harga rumah.
fix bunga 5thn, kena 11% kalo ga salah.
yg ini ambilnya 15thn. blon ada 2 thn dah capek nyicil
tp gpp lah... sekalian investasi.
ga pake trik apa2x sih.
semua pake jalur wajar.
-2008 pinjem di bni 200jt kenak 11.65% fix 5th
-untuk tambahan biaya pembangunan rumah, yang dijaminkan tanah senilai +- 175jt + bangunan yang lom kelar senilai 150jt (total nilai bangunan 350jt)
-masuknya kredit multiguna
-angsuran max 1/3 dari nett income
-butuh sekitar 1minggu untuk di OK, setelah semua surat lengkap (pencairan + 1-2hr)
-2009 pinjem niaga 210jt kenal 10.99% fix 1th, 4 th berikut floating
-untuk pembelian tanah senilai 325jt, DP 125jt
-syarat bank untuk pembelian tanah harus DP 30%, untuk pembangunan rumah/beli rumah 20% (niaga mungkin satu2 nya yang bisa kasi kredit untuk pembelian tanah tapi masuknya kpr, kalo laennya musti multiguna yang % nya lebih gede)
-angsuran max 1/3 dari nett income
-hanya butuh 1-2hr dah OK, setelah semua syarat lengkap (pencairan + 1-2hr)
nasib nasib orang yang cuman bisa hutang ...
Sekedar share :
Aplikasi KPR bisa di approve itu ada beberapa tahapan, yaitu :
1. Lolos BI checking dan AKKI checkking...kl tahap ini uda ga lolos biasanya langsung reject, paling parah kl mengenai track record....misalnya pernah nunggak / macet sampai status kolek 5. Mau hutangnya uda lunas, kadang ga ngaruh..krn yg dilihat analis bukan dari sisi lunas apa belumnya hutang...tp indikasi pernah macet...dikuatirkan jika pinjaman disetujui maka ada kecenderungan akan macet.....
2. Verifikasi data ok....ada keselarasan data yg ada di aplikasi maupun data2 pendukung yang dilampirkan. Jangan sekali-kali kasi dokumen rekening PALSU, karena begitu ke detect langsung TOLAK.....
3. Lolos perhitungan analisa keuangan...perhitungan analisa keuangan ini ga sesimpel yang disebutkan diatas....selama angsuran 1/3 x gaji bisa langsung approve = salah besar. Ada beberapa cara perhitungan analisa keuangan, kl ditempat saya ada 3 cara.
Cara yang paling mudah adalah jika aplikan adalah karyawan yang terima gaji dengan cara transfer ke rekening, dan ada keselarasan antara slip gaji dan print out rekening.
Bocoran dikit : dari hasil BI checking, AKKI checking, dll...selain dilihat bagaimana track record seseorang, terdapat laporan kartu kredit apa saja yang dimiliki, berapa pemakaiannya? cicilan kredit di bank lain (KTA, mobil, kredit konsumsi, dll), berapa outstanding (sisa pinjaman), berapa cicilan, bagaimana pembayarannya..... Dari situ bisa dihitung berapa pengeluaran seseorang dalam 1 bulan untuk membayar kartu kredit serta pinjaman2 lain..... (Total pengeluaran + Angsuran KPR ) / income = ??? %.....Biasanya sih max 60%....
Jika semua berjalan lancar dari step 1, 2, 3....maka pinjaman pun akan disetujui....Jika step 1, 2 lolos, 3 ga lolos, ada kemungkinan tetap disetujui namun plafon turun / jangka waktu diperpanjang.
Tetapi ingat, ada batasan maksimum pencairan dana yang dilihat dari nilai appraisal agunannya....range standart 60-80% dari hasil appraisal, tp ada kalanya bisa sampai 100% dari hasil appraisal (tergantung kebijakan bank). Ini sebagai panduan plafon pinjaman yang diajukan.....
contoh : HJB (harga jual-beli) 500jt, setelah di appraisal nilai pasarnya 480jt....maka pembiayaan standart yang dapat diberikan 80% x 480jt = 384jt, kekurangan sebesar 116jt diperhitungkan sebagai DP yang harus dibayarkan kepada penjual dan sudah harus lunas sebelum pengikatan kredit....
Wednesday, December 5, 2012
Membeli rumah second
4 01 2009
4 01 2009
Membeli rumah second bisa dikatakan ibarat mencari jodoh. Membutuhkan waktu yang cukup lama, namun kadang terasa agak mudah. Seperti halnya mencari pasangan hidup,dimana kita melihat apakah calon kita sudah memiliki kriteria yang kita inginkan atau kita idamkan begitu juga ketika membeli rumah sebaiknya tidak hanya tergiur tampilan luarnya saja, tapi juga harus mengetahui kondisi rumah tersebut secara keseluruhan. Hal ini penting dilakukan untuk menghindari biaya perbaikan yang membengkak saat anda telah pindah, berikut tips yang yang semoga bermanfaat bagi anda :
- Tentukan budget/ anggaran dari rumah yang akan anda beli
- Buatlah list keinginan atas rumah yang akan anda beli
- Pencarian rumah yang dijual
- Meminta kelonggaran waktu
- Periksa kondisi bangunan & lingkungan.
- Periksa tagihan-tagihan yang ada
- Periksa Status Kepemilikan
- Periksa Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
- Periksa Kembali Harganya
- Pilih Notaris yang tercaya
- Secepatnya transaksi, minimal PPJB
- Pilihlah broker property yang dapat dipercaya untuk membantu kelancaran transaksi anda
- Tentukan budget/ anggaran dari rumah yang akan anda beli
Sebaiknya anda lakukan kalkulasi financial atas kondisi keuangan anda. Periksa daya beli anda (setelah di jumlahkan dari segala sumber dana anda ). Tambahkan pula dalam anggaran anda minimal 10% untuk renovasi rumah, biaya transaksi, pindahan dan sebagainya. Pertimbangkan juga rencana anda kedepan, seperti menambah anak lagi, ingin melakukan renovasi, dsb.
Bila anda berencana memakai KPR, rumah yang anda inginkan haruslah rumah , ber SHM, ber IMB dan mempunyai nilai jual di pasaran. - Buatlah list keinginan atas rumah yang akan anda beli
Buatlah list rumah seperti apa yang anda inginkan, lokasinya, modelnya, dll. Rundingkan dengan anggota keluarga lainnya.
Daftar ini bisa sangat panjang. Bayangkan semua yang anda inginkan dari sebuah rumah.
Pertimbangkan juga jumlah anggota keluarga, pertumbuhan keluarga, hobi anda, gaya hidup anda apakah suka berkumpul, berpesta atau penyendiri.
Dan rasanya lebih nyaman pindah ke rumah yang dekat kekantor, dekat sekolah anak & banyak kerabat menjadi tetangga. - Pencarian rumah yang dijual
Carilah sebanyak mungkin rumah yang dijual. Bisa anda temukan di internet, koran, agent properti, dll, atau yang termudah untuk mencari di sekitar serpong adalah di sini
Buat sebuah daftar rumah dijual yang menarik minat anda. Tindak-lanjuti, tanya harga, spesifikasi dan fasilitasnya. Coret yang harganya 10% diatas daya beli anda.
Kunjungi rumah-rumah yang anda inginkan, secukupnya saja. Setelah anda menemukan rumah yang sepertinya cocok di harga dan di hati, bikin rencana untuk kunjungan lanjutan yang lebih lama. - Luangkan waktu minimal 7 hari
Katakan kepada pemilik rumah atau agen property anda bahwasannya anda menyukai rumah tersebut dan anda minta waktu untuk berpikir serta mempertimbangkan harganya, sekaligus meminta pengurangan harga.
Buat tabel dengan 4 kolom. Kolom 1 adalah berisi daftar periksa, termasuk surat-surat rumah, fasilitas yang anda, kesesuaian dengan gaya hidup keluarga anda dll. Kolom 2,3,4 adalah buruk, sedang, bagus.
Bawa selalu daftar yang anda buat ini sewaktu anda lakukan kunjungan. Ini untuk mengingatkan anda.
Dan luangkan waktu anda minimal 7 hari, (kecuali anda sudah mengenal wilayah rumah itu). Ini untuk lebih meyakinkan diri, sebelum anda mengajukan penawaran, karena bisa saja begitu anda menawar harga, pemilik rumah langsung setuju… Uang muka yang anda berikan bisa hangus bila anda berubah pikiran.
Jadi … luangkan waktu !. Anda akan tinggal lama disitu, mungkin 20-30 tahun kedepan. - Periksa kembali kondisi bangunan dan lingkungan.
- Kondisi Bangunan Sebaiknya membawa orang yang mengerti seperti kontraktor. Periksa Pondasi dan struktur bangunan. Lantai dan atap. Ada retak ? Ada bekas air di dinding yang horisontal? Ada retak yang vertikal ? Apa ada tanda serangan rayap. Anda bisa melihat dari adanya gundukan kecil tanah di beberapa tempat, kondisi kayu-kayu dirumah itu, atau dirumah sebelah, karena rayap jika ada di 1 rumah, berarti tinggal menunggu waktu untuk menyebar ke rumah yang lain. Jika semua kayu yang digunakan adalah kayu jati itu akan lebih baik. Namun perabotan kayu anda apakah semuanya terbuat dari kayu jati juga ?
Periksa lantai apa ada yang mengembung ?
Periksa atap, serta dinding apa ada bekas air?
Minta denah rumah terakhir apabila pemilik memilikinya. Periksa semua ruangan yang ada didenah tersebut, apakah cocok jumlah dan ukurannya? atau ada ruangan yang hilang? Ini berguna untuk penempatan perabotan dan manajemen ruangan lainnya.
Tanyakan usia bangunan, kapan renovasi terakhir, apa yang direnovasi dan mengapa direnovasi.
Periksa daya dan distribusi dan kondisi kabel listrik.
Rasakan sirkulasi udara di setiap ruangan, bila sumpek, apakah bisa diperbaiki dengan mudah atau harus dipasang AC ?
Periksa intensitas cahaya disetiap ruangan, jika kurang cahaya, ruangan akan lembab, barang cepat berjamur dan menimbulkan bau.
Periksa sumber air, airnya bagus? bisa dipakai minum, mandi atau mencuci mobil ?. Tutup semua kran namun buka kran utama atau hidupkan pompa air lalu cari dinding atau lantai yang basah. Jika ada dinding yang basah ini bisa jadi renovasi yang besar biayanya.
Periksa jalur pembuangan sisa rumah tangga, WC lancar? dimana septic tank, dimana tempat pembuangan sampah dan jadwal pengambilannya.
Periksa jalur gas dengan cara yang sama dengan pipa air, apakah ada bau gas yang terasa diruangan yang jauh dari dapur? Bila bangunan sudah berusia diatas 10 tahun biasanya sudah ada yang diganti.
- Kondis Lingkungan Coba ketahui siapa tetangga anda, sudah berapa lama mereka tinggal disitu dan bila banyak rumah yang kelihatan kosong, cari tahu mengapa?, apakah didaerah tersebut pernah atau sering banjir ?, bagaimanakah akses keamanan menuju rumah tersebut ?. Ini bisa jadi petunjuk soal kenyamanan tinggal di lingkungan tersebut.
Lalu anda coba jalani rute di hari kerja menuju tempat-tempat biasa anda (dan anggota keluarga lain) beraktifitas. Jarak ke pasar, ke rumah ibadah, ke sekolah, ke Rumah Sakit, teman, pertokoan dan lain-lain. Apakah dekat dari jalur yang dilewati angkutan umum ?. Lalu kembali berjalan-jalan disekitar rumah itu pada MALAM hari. Di hari kerja dan di hari sabtu.
Kenapa malam hari ? selain melihat kondisi penerangan jalan juga melihat kehidupan lingkungan,
Dokumentasikan semua kekurangan yang anda temui sebagai bahan di perundingan harga. Namun sebelum mengajukan penawaran harga…. - Periksa tagihan-tagihan yang ada. Pastikan pemilik lama telah membayar semua kewajibannya ( tagihan listrik, telepon, PDAM, retribusi kebersihan dan keamanan, PBB tahun berjalan, dsb )
- Periksa kembali status kepemilikan
Ini satu tahap yang sangat penting. Ketahui alasan pemilik menjual rumah, siapa nama yang tercantum disertifikat, apa hubungannya dengan penjual, dll. - Periksa kembali Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
Anda bisa menanyakan IMB nya. Salahsatu syarat pengajuan KPR adalah IMB. Jadi pastikan rumah tersebut memiliki IMB. Karena ada biaya tambahan jika IMB tersebut tidak dipegang lagi oleh pemilik.Golongan pemugaran bisa dilihat di IMB ataupun Dinas Tata Kota setempat. Periksa ukuran di yang tertera di sertifikat, PBB dan IMB, cocok dengan fisiknya..? - Periksa kembali harganya
Membeli di atas harga pasaran? Kemahalan…?
Bila harganya sesuai dengan daya beli anda dan anda telah jatuh cinta pada rumah tersebut seharusnya kemahalan tidak boleh jadi suatu masalah bagi anda.
Namun perlu dipertimbangkan sisi investasinya. Jika suatu saat anda harus menjual cepat rumah tersebut, returnnya bisa sangat kecil atau malah rugi.Rundingkan harga berdasarkan data yang anda miliki.
Perhatikan sikap anda dalam berunding. Banyak transaksi rumah gagal karena ketersinggungan di kedua pihak. - Pilih Notaris/PPAT yang terpercaya.
Biasanya dalam transaksi pembelian rumah secara tunai, notaris/PPAT dipilih dan dibayar sepenuhnya oleh pembeli. Untuk itu anda bisa minta referensi dari saudara dan relasi anda. Sebaiknya notaris dan PPAT orangnya sama, itu berarti anda sebaiknya memilih notaris/PPAT yang beroperasi di wilayah tempat rumah tersebut berada. Pilih notaris yang berumur sekitar 40 tahun dan kelihatan bugar.
Umur 40, biasanya berpengalaman, berhati-hati dan akan lebih panjang umur. Umur panjang notaris bisa jadi penting untuk para ahli waris anda sebagai bahan rujukan mereka bila anda sudah wafat. - Secepatnya bertransaksi, minimal PJB
Jangan sampai penjual berubah pikiran. Anda akan sangat kecewa.
Akan membuang waktu, energi, biaya dan emosi yang….. tidak hanya milik anda, tapi juga orang dekat anda… - Pilihlah broker property yang dapat dipercaya untuk membantu kelancaran transaksi anda Tidak ada salahnya bagi anda memakai jasa agent property dalam memilih rumah yang anda inginkan, karena selain memiliki berbagai macam alternative pilihan bagi anda, merekapun dapat membantu anda dalam proses transaksi & dkumentasi. Pilihlah agent property yang telah berbadan hukum dan dapat dipercaya sehingga dapat membantu anda dalam kelancaran proses transaksi.
(sumber : http://www.sejutablog.com & lainnya)
Friday, November 11, 2011
Bagaimana cara memilih KPR yang terbaik
Mei 9, 2008 — priandoyoPertanyaaan yang paling sering diajukan kepada saya adalah: program KPR apa yang terbaik? berdasarkan pengalaman saya selama ini dan pengalaman semakin lama membantu teman-teman yang mengurus KPR. Menurut saya KPR yang terbaik sangat bergantung dengan kebutuhan dan profil dari kita sendiri. Namun bila anda baru pertama kali memilih produk KPR saya sarankan untuk:
1. Cari Bank KPR terdekat dengan lokasi kerja/rumah anda.Bila anda bekerja di Mega Kuningan, maka Bank KPR yang harus anda datangi pertama kali adalah Bank Danamon atau Bank NISP. Lokasi bank yang dekat memudahkan anda untuk berburu informasi ataupun bernegoisasi.
2. Hubungi Bank dengan interaksi terbanyak dengan anda.Kalau selama ini gaji anda ditransfer di Bank BCA, kartu kredit anda juga BCA dan anda telah menjadi nasabah BCA selama beberapa tahun. Maka ada baiknya anda memulai memilih dari bank ini. Proses pengurusan akan lebih mudah jika bank telah mengetahui track record keuangan anda.
3. Hubungi Bank yang direkomendasikan oleh developer/broker.Jika BSDCity merekomendasikan Bank Mandiri, maka anda wajib menghubungi Bank ini pertama kali. Bank rekomendasi tentunya memiliki pricing yang lebih baik, entah DP yang bisa diangsur ataupun bunga yang lebih rendah.
Nah dalam tahap ini maka kita sudah memiliki informasi awal dari 3-4 bank mengenai opsi yang diberikan kepada kita. Dengan informasi awal ini maka tugas kita adalah mengcross cek dengan kenyataan sebenarnya. Informasi bisa didapatkan dari teman atau komunitas yang membahas tentang KPR.
Yang perlu diingat, bahkan dalam satu cabang Bank pun, dengan petugas analis kredit yang berbeda, ada kemungkinan terdapat perbedaan dalam hal plafon yang diberikan, besaran bunga, hingga layanan purna jual dari si Bank tersebut. Jadi jika ada teman atau sahabat anda puas dengan layanan satu bank, bisa jadi itu tidak berlaku bagi kita.
Lebih lanjut tentang rumah di http://bicararumah.com
1. Cari Bank KPR terdekat dengan lokasi kerja/rumah anda.Bila anda bekerja di Mega Kuningan, maka Bank KPR yang harus anda datangi pertama kali adalah Bank Danamon atau Bank NISP. Lokasi bank yang dekat memudahkan anda untuk berburu informasi ataupun bernegoisasi.
2. Hubungi Bank dengan interaksi terbanyak dengan anda.Kalau selama ini gaji anda ditransfer di Bank BCA, kartu kredit anda juga BCA dan anda telah menjadi nasabah BCA selama beberapa tahun. Maka ada baiknya anda memulai memilih dari bank ini. Proses pengurusan akan lebih mudah jika bank telah mengetahui track record keuangan anda.
3. Hubungi Bank yang direkomendasikan oleh developer/broker.Jika BSDCity merekomendasikan Bank Mandiri, maka anda wajib menghubungi Bank ini pertama kali. Bank rekomendasi tentunya memiliki pricing yang lebih baik, entah DP yang bisa diangsur ataupun bunga yang lebih rendah.
Nah dalam tahap ini maka kita sudah memiliki informasi awal dari 3-4 bank mengenai opsi yang diberikan kepada kita. Dengan informasi awal ini maka tugas kita adalah mengcross cek dengan kenyataan sebenarnya. Informasi bisa didapatkan dari teman atau komunitas yang membahas tentang KPR.
Yang perlu diingat, bahkan dalam satu cabang Bank pun, dengan petugas analis kredit yang berbeda, ada kemungkinan terdapat perbedaan dalam hal plafon yang diberikan, besaran bunga, hingga layanan purna jual dari si Bank tersebut. Jadi jika ada teman atau sahabat anda puas dengan layanan satu bank, bisa jadi itu tidak berlaku bagi kita.
Lebih lanjut tentang rumah di http://bicararumah.com
Thursday, November 11, 2010
Membeli Rumah Tanpa Uang Muka
Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.
Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.
Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.
Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.
Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.
Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.
Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.
Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.
Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan,Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.
Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.
Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?
Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.
Hayo, siapa berani mencoba ?
Thursday, April 29, 2010
Pasti ada cara, syarat tertentu yang perlu Anda ketahui sebelumnya. Resiko yang harus dipertimbangkan. Belajar dari pengalaman investor yang lain. Memahami karakteristik bisnis properti. Ditinjau dari sisi Anda sebagai investor dibutuhkan syarat ketentuan sebelum membeli properti tanpa uang.
A. Anda harus memiliki "sesuatu" keahlian, ketrampilan, pengetahuan, jaringan pemasaran, jaringan sosial, franchise, royalti, pengalaman, kekuasaan, historis, citra, nama baik, bisnis, ide bisnis, dll. Membeli properti tanpa uang, artinya Anda melakukan dengan barter.
Anda melakukan kerjasama dengan pemilik properti dengan kemampuan & kelebihan yang Anda miliki. Contoh : Anda seorang kontraktor bekerjasama dengan pemilik tanah, membangun rumah diatas tanah tersebut. Sebelum rumah tersebut dibangun, dipasarkan dalam bentuk gambar dan design.
B. Anda menggunakan dana / uang pihak lain.
Bank, teman, saudara dan orang tua merupakan sumber dana bagi investasi Anda. Membeli properti menggunakan uang pinjaman, tentu harus memilih properti yang memberikan pendapatan secara rutin / bulanan untuk membayar kembali hutang Anda.
Properti yang menghasilkan seperti rumah kos, toko, rumah makan dan bisnis lainnya. Pendapatan dari bisnis tersebut harus mampu menutup angsuran pinjaman atau kredit, sehingga Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk properti tersebut.
Supaya Anda mampu membiayai pembelian dengan hutang, properti harus diperoleh dengan harga semurah mungkin dan bisnis yang melekat pada properti itu resikonya sekecil-kecilnya.
Yang namanya bisnis pasti ada resiko. Sebagai investor Anda harus menghitung resiko, sebelum membeli properti tersebut. Bank biasanya melakukan seleksi secara ketat terhadap pembelian properti (KPR). Penilaian properti oleh appraisal dari bank, penilaian kelayakan calon debitur, kredibilitas dan kapabilitasnya sangat menentukan. Memang tidak mudah, tapi bisa dicoba.
C. Anda harus berusaha keras mencari properti yang cocok.
Tidak mudah mendapatkan properti yang memberi penghasilan rutin & dijual dengan harga yang murah. Dibutuhkan pengorbanan waktu, tenaga dan biaya untuk mencari sampai dapat. Agen properti telah membuat investor properti harus bersaing dengan pembeli yang juga end user / pemakai.
Kesimpulan :
Untuk menjadi investor properti perlu pengetahuan ketrampilan dan pengalaman dalam bidang bisnis properti yang bisa diperoleh melalui profesi / bisnis agen properti, khususnya untuk menjadi investor properti tanpa modal dan membeli properti tanpa uang, perlu pengalaman menjual-membeli properti untuk tidak melakukan kesalahan yang fatal.
Surabaya, Juli'09
Yafet Kristanto
Surabaya, 24 Juli 2009
Penulis: Yafet Kristanto
Disadur dari:
Developed by: Hostnesia
Wednesday, February 24, 2010
Beli Properti Tanpa DP Tanpa Cicilan
Banyak orang berpikiran untuk bisnis butuh modal besar, untuk beli properti butuh uang banyak,dsb..Padahal ada trik untuk memperoleh properti + bisnis dengan gratis..
Anda ingin tahu caranya ??
Mudah sekali, Anda tinggal hubungi pihak yang akan menjual properti, kemudian Anda tawar dengan harga yang paling cocok dan paling rendah.
Kemudian pinjam fotocopy sertifikat tanah untuk mengajukan ke bank untuk mengetahui nilai aset properti tersebut berdasarkan penilaian bank.
Misalnya sang penjual memberikan harga nett 500 juta, ternyata penilaian bank nilai aset tersebut adalah 1M, biasanya bank akan memberikan pinjaman maksimal 80% dari nilai aset. Berarti bank akan meminjamkan senilai 800 juta. Uang 500 juta kita berikan kepada penjual properti, berarti masih ada sisa 300 juta. Kemudian asumsikan 150 juta untuk biaya transaksi. Masih ada sisa uang 150 juta untuk renovasi dan untuk modal usaha. Misalnya saja lokasi tersebut kita jadikan rumah makan, salon, warnet, toko, dan sebagainya. Nah keuntungan dari usaha kita itu yang kita gunakan untuk membayar cicilan.
Dengan demikian kita tidak perlu mengeluarkan uang untuk DP dan cicilan bank. Malah kita dapat bisnis juga. Biar saja kita yang ambil utang, tetapi pegawai kita yang bayar. Enak kan jadi pengusaha ??
Sunday, January 31, 2010
Urutan Kerja Penjualan Properti
Proses penjualan properti belum tentu sama persis dengan proses penjualan produk lainnya. Karena sebagian besar penjualan properti di pasar primer, pembeli tidak langsung dapat memiliki properti yang dibelinya. Penjual atau developer akan membangun terlebih dahulu sampai dengan selesai dan menyerahkan produk properti (baca : rumah) setelah 100% terbangun.
Sekarang, saya ingin berbagi dengan Anda semua urutan kerja atau proses penjualan properti dalam kacamata developer properti.
Booking Fee / Tanda Jadi
Setelah meluncurkan produk propertinya, tahapan awal penjualan adalah dealing dan closing dengan konsumen. Konsumen biasanya diwajibkan membayar sejumlah uang dan diakui sebagai Booking Fee atau Tanda Jadi sebagai bentuk pengikatan atas produk yang akan dibelinya. Tanda Jadi atau Booking Fee bisa menjadi pengurang Harga Jual atau memang menjadi biaya di luar Harga Jual.
Klinik Desain
Klinik desain dilakukan setelah konsumen memilih kapling, adalah perubahan konsep bangunan rumah yang mungkin konsumen tidak menyetujui dari desain awal. Proses ini belum tentu semua developer memperbolehkan atau memperbolehkan namun dengan beberapa syarat tertentu karena menyangkut dengan estetika kawasan. Misalnya saja konsep kawasan adalah Bali, maka Anda sebagai konsumen jangan sekali-kali meminta perubahan desain rumah menjadi berkonsep Minang. Hehehe.
Perubahan desain bisa menjadikan harga jual bertambah karena pertambahan bangunan atau material tertentu. Hal ini bisa menjadi tambahan keuntungan bagi developer. Saya sarankan untuk mengenerate cash flow, pertambahan biaya untuk pembangunan akibat bertambahnya bangunan dibayarkan secara tunai oleh konsumen menjadi tambahan dari uang muka.
Proses KPR
Apabila konsumen membeli dengan mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), maka sebagai developer, Anda melayani untuk membantu proses KPR. Proses KPR terdiri dari pengumpulan syarat-syarat KPR, proses penilaian baik agunan maupun perhitungan analisa kelayakan konsumen dalam membayar angsuran KPR sampai dengan munculnya persetujuan KPR dari Bank. Pihak developer sebaiknya mengawal seluruh proses KPR ini karena sangat erat kaitannya dengan kepastian pembayaran, pembangunan rumah dan serah terima rumah. Proses KPR rata-rata memakan waktu selama 2 minggu.
Perjanjian Awal Jual Beli
Perjanjian awal merupakan perikatan yang lebih kuat karena uang muka biasanya sudah mulai dibayarkan, desain rumah sudah disepakati dan sebaiknya didukung dengan persetujuan KPR, kecuali apabila konsumen memilih membeli dengan metode tunai baik tunai keras maupuan tunai bertahap. Mengapa? Karena persetujuan KPR akan memberikan kepastian pembayaran dan mengamankan konsumen dari kemungkinan gagal bayar apabila KPR tidak disetujui. Alasan lebih lanjut, baca sub judul uang muka.
Uang Muka
Setelah konsumen memilih kapling dan membayar Tanda Jadi, bagian keuangan developer akan menagihkan sejumlah uang muka yang telah disepakati sebelumnya. Uang muka yang biasa dipersyaratkan oleh perbankan adalah sebesar 20% dan dapat diangsur dalam jangka waktu tertentu namun musti lunas sebelum serah terima rumah.
Nilai 20% ini bisa berubah-ubah sesuai dengan kondisi perekonomian makro Indonesia. Contoh kasus, sebelum krisis global menerpa, Bank bersedia menerima uang muka hanya 10% bahkan 0%, namun setelah krisis global, uang muka yang disyaratkan sebesar 20%, bahkan ada Bank yang mensyaratkan sebesar 30%.
Beberapa developer meminta uang muka dibayarkan 2 minggu setelah Tanda Jadi, tetapi saya mensarankan agar uang muka ditagihkan/dibayarkan setelah persetujuan KPR diperoleh. Mengapa? Karena apabila KPR sudah disetujui, maka kepastian prosentase dan nilai uang muka serta dapat dijadwalkan kapan pembayarannya. Konsumenpun tidak akan mengalami kerugian yang banyak akibat potongan biaya akibat pembatalan pembelian apabila KPR tidak disetujui atau nilai persetujuan KPR di bawah nilai yang dimohonkan. Itulah mengapa juga saya tempatkan sub judul uang muka setelah sub judul perjanjian awal jual beli.
Pembangunan
Setelah perjanjian disetujui, notabene uang muka sudah masuk dan persetujuan KPR disetujui, maka rumah sudah musti dilaksanakan pembangunannya. Untuk bangunan dengan luas di bawah 75 m2, masa pembangunan biasanya selama 6 bulan bahkan kurang. Untuk bangunan dengan luas lebih dari 75 m2, bisa menghabiskan waktu pembangunan selama lebih dari 6 bulan.
Serah Terima
Setelah pembangunan dipastikan selesai 100% dan dapat diterima oleh developer dari kontraktor serta dapat diterima oleh konsumen, maka rumah diserahterimakan ke konsumen secepatnya. Batasi juga dengan masa retensi. Masa retensi pada umumnya selama 3 bulan setelah serah terima rumah.
Akad Jual Beli
Akad jual beli (AJB) adalah peralihan hak hukum atas tanah dan bangunan. Hanya dapat dilakukan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah lainnya. Tentunya sertifikat yang dahulunya atas nama penjual atau developer akan beralih dan diatasnamakan ke konsumen. AJB mengandung kewajiban pembayaran pajak. Untuk lebih jelas tentang pajak jual beli, baca posting sebelumnya atau klik di sini.
Dengan dilakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan, maka secara akuntansi, penjualan sudah dapat diakui dalam rugi laba. Selama proses ini belum dijalankan, maka penerimaan uang muka diakui dalam posisi hutang sebagai titipan uang muka (dalam kolom sebelah kanan di laporan neraca) dengan akun lawan Kas. Dan biaya pembangunan diakui dalam posisi aset sebagai barang (baca : rumah) dalam proses (work in process) dengan akun lawan hutang konstruksi atau sebagai persediaan rumah apabila pembangunan sudah 100% selesai dengan akun lawan barang (baca : rumah) dalam proses.
AJB dapat dilakukan sebelum serah terima rumah apabila skema pembayaran melalui KPR dengan KPR inden. Beda KPR inden dengan KPR biasa adalah pencairan KPR dapat dilakukan secara bertahap sebelum bangunan dimulai.
Pencairan KPR
Setelah dilakukan AJB dan dibayarkan pajak-pajaknya, dengan dasar tersebut maka akan dilakukan proses pencairan KPR. Tentu saja dalam pencairan KPR, konsumen akan diikat dalam perikatan kredit oleh Bank pemberi KPR di hadapan Notaris perikatan kredit yang ditunjuk oleh pihak Bank.
Seperti yang sudah saya jelaskan dalam sub judul akad jual beli. Pencairan KPR tidak harus menunggu bangunan 100% jadi. Dengan KPR Inden, pihak developer diuntungkan karena dapat mencairkan sebagian nilai KPR.
Demikian penjelasan saya tentang urutan kerja proses penjualan. Sekiranya ada komentar, masukan, kritikan dan saran untuk perbaikan, silahkan isi komentar. Semuanya hanya diniatkan untuk kebaikan dan untuk berkembang bersama.
Subscribe to:
Posts (Atom)