Guest House Sebuah Pilihan Usaha Yang Prospek

Guest House Sebuah Pilihan Usaha Yang Prospek


Apakah anda memiliki asset berupa rumah ditengah kota? Letak strategis? Tidak sedang anda gunakan?  Kenapa tidak anda bisniskan? Jadikan RUMAHKITA Guest House yang menguntungkan, rumah anda yang tadinya tidak terurus, menganggur dan malah makan biaya perawatan, akan menjadi mesin uang anda.

Guest House merupakan investasi Hotel dalam sekala kecil namun memiliki pelayanan setara dengan Hotel sehingga tamu yang menginap di Guesthouse akan merasakan pelayanan seperti pelayanan hotel namun tetap merasakan suasana keluargaan seperti dirumah sendiri.

Anda tertarik menjadikan rumah anda menjadi RUMAHKITA Guest House?

1. Kami mengelola dan menjalankan bisnis Guest House secara syariah dimana  tamu yang tidak muhrimnya tidak boleh dalam satu kamar, tidak boleh ada praktek narkoba didalam kamar, serta peraturan untuk tamu dimana bagi tamu kamar yang beda jenis kelamin tidak diperkenankan masuk ke kamar melainkan hanya di ruang tamu yang sudah disediakan.
2. Property anda yang tadinya tidak produktif akan menjadi penghasil uang anda bahkan akan menghasilkan profit lebih dari 200% dibanding jika anda kontrakan/sewakan.
3. Management akan mengelola 100% (sepenuhnya) termasuk management keuangan dan mencatat secara system terpercaya dimana pemilik rumah akan menerima laporan keuangan dan hasil ditransfer langsung sesuai dengan kesepakatan bersama.
4. Investasi terjangkau
5. Ditangani oleh adalah orang-orang terlatih dan professional serta berpengalaman di Hotel berbintang.
6. BEP yang relatif cepat.
7. Pemasaran dan promosi melalui media masa, kerjasama travel, internet,serta kerjasama dengan berbagai perusahaan.
8. Aman, terpercaya serta jujur, tanggung jawab dan professional


PERSYARATAN
Dan untuk menunjang kelancaran operasional guesthouse, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi pemilik yaitu ;

1. Memiliki properti berupa rumah dengan minimal 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, 1 ruang makan atau ruang keluarga.
2. Daya listrik minimal 1300 watt.
3. Memiliki modal yang cukup sebagai investasi awal.
4. Memahami alur bisnis seperti resiko keuntungan maupun kerugian.
5. Menandatangani perjanjian kerjasama

Dengan pemasaran yang professional, tingkat hunian RUMAHKITA GuestHouse diharapkan selalu terisi minimal 75% perbulan atau jika dihitung berdasarkan hari X 75% maka dihasilkan sebanyak 22 hari Guest House terisi oleh tamu. Jika harga rata-rata Rp. 500.000,- maka akan diperoleh pendapatan selama 22 hari sebesar Rp. 11.000.000,- .  bagaimana? Apakah anda tertarik untuk bisnis RUMAHKITA Guest House??

Belajar Bisnis Properti! Yuk!

Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti? Modal besar? Urusan birokrasi yang rumit? Alur kerja yang njelimet? Pemasaran yang fantastis? Atau menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa yang penting halal)? Boleh-boleh saja dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan merubah pola pikir anda! Baca dengan teliti dan simak baik-baik…

Think Big, Start Small, Act Now

Entah siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya, susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Sungguh tidak!

Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa. Bagaimana kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja. Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.

Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.

Modal Tidak Harus Besar

Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.

Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!

Perhitungan Sederhana

Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?

Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!

Alur Kerja Mudah

Alur kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda. Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas. Saya singkat sebagai berikut :

Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan

Dengan pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal. Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.

Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan rumah) di bank.

Apabila sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan.

Setelah rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.

State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas

State mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni Think Big. Berpikir besar! Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan. Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.

Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil. Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.

Atau tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda. Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.

Atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan. Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.

Artinya anda memang harus fokus dan bekerja cerdas agar state mission yang sudah anda cita-citakan sejak awal akan terwujud.

Demikian sekelumit ilmu yang ingin saya sampaikan kepada semua. Tentu ini tulisan ini sangat terbatas, namun saya bersedia untuk berdiskusi panjang di YM : aryodiponegoro. Jika anda memang benar-benar berminat, silahkan bergabung dengan milist YukBisnisProperti@yahoogroups.com dengan mengirimkan email kosong ke YukBisnisProperti-subscribe@yahoogroups.com atau klik link berikut FeedBurner untuk mendapatkan RSS Feed dari blog ini.

Selamat, anda telah menjadi pengusaha properti! Salam!

FAKTOR KUNCI KREDIT RUMAH
Oleh: Mike Rini 

Dikutip dari Danareksa.com 

Membeli rumah mereka melalui kredit rumah, bisa jadi merupakan ikatan, komitmen atau perjanjian hutang piutang terbesar dan terpanjang yang mungkin pernah Anda putuskan. Karena harga rumah yang mahal maka semakin besar pula kredit rumah yang dibutuhkan dan semakin panjang pula waktu untuk mengembalikannya, biasanya berlangsung sampai antara 10 sampai 15 tahun dari hidup Anda.
Jika kita perhatikan saat ini di pasaran kredit rumah telah banyak terjadi perubahan. Kredit rumah yang banyak disuplai dari bank telah membuat berbagai penawaran yang variatif untuk menarik minat masyarakat agar mau mengambil produk kredit rumahnya. Kenyataan bahwa telah terjadi perubahan di dunia perbankan, dimana banyak pemain lama yang kandas dan adanya pemain baru yang muncul juga semakin menambah suasana kompetisi yang panas. 

Dengan semakin banyaknya pilihan kredit rumah ini seharusnya memang semakin menguntungkan bagi kita para calon konsumen. Sayangnya mendapatkan kredit rumah dari bank tidak menjadi lebih mudah dari tahun ke tahun. Untung saja, kita tidak harus membuat antrian panjang di bank untuk mengajukan kredit rumah. Walaupun demikian, proses persetujuan kredit rumah tetap saja harus melalui berbagai tahap proses penyaringan. 

Kerumitan itu bahkan terus bertambah dengan macam-macam proses administrasi dan legalisasi yang memang sudah satu paket yang tidak terpisahkan dengan kredit rumah. Belum lagi biaya-biaya seputar transaksi pembelian rumah berikut biaya pengikatan kreditnya, serta biaya administrasi lainnya. Tidak heran jika banyak orang menganggap proses mendapatkan kredit rumah itu sangat panjang dan rumit.
Namun, jangan putus asa, memilih kredit rumah yang sesuai dengan Anda tidak sesulit yang Anda bayangkan, dan berharap agar permohonan kredit rumah Anda disetujui bukanlah tidak mungkin, jika Anda menjalankan beberapa langkah dasar berikut ini. 

Saya membutuhkan pinjaman untuk membeli rumah.

Darimana saya harus mulai ?Area paling penting yang pertama kali harus Anda analisa adalah kemampuan finansial Anda. Tidak ada gunanya jika Anda memaksa meminjam di luar kesanggupan Anda mengembalikannya. Jika Anda melakukannya juga, Anda mungkin berakhir dengan memiliki rumah impian Anda, namun menderita secara finansial ketika dari waktu ke waktu mencoba memenuhi kewajiban pembayaran cicilan kredit rumah yang terlalu besar sambil berusaha sekuat tenaga memenuhi kebutuhan rumah tangga sehari-hari yang cenderung meningkat tiap tahun.
Jadi bagaimana saya memastikan bahwa saya mengambil kredit rumah yang tidak akan membayakan kondisi keuangan saya ?
Pada umumnya bank-bank sebagai pihak yang memberikan pinjaman atau sebagi pihak kreditur akan membantu Anda menghitung berapa jumlah pinjaman kredit rumah yang berada dalam wilayah kesanggupan finansial anda. Ketika menganalisa kesanggupan Anda dalam meminjam, bank bisanya menggunakan 5 faktor sebagai pertimbangan dalam menentukan berapa besarnya pinjaman.
Lima faktor itu adalah, penghasilan Anda saat ini, jumlah hutang yang berjalan dan berapa jumlah cicilan hutangnya per bulan, besarnya pembiayaan sendiri, sejarah hutang Anda sebelumnya, dan keberlangsungan penghasilan Anda.
Dengan mengetahui ke 5 faktor kunci ini, diharapkan bisa membantu Anda memperkirakan terlebih dahulu berapa besarnya jumlah kredit rumah yang sanggup Anda pinjam dan yang bisa disetujui bank Anda.

1. Penghasilan
   Untuk menghitung berapa besarnya maksimal pinjaman yang bisa diberikan berdasarkan penghasilan saat ini, biasanya bank menggunakan metode yang sederhana saja yaitu menggandakan penghasilan utama ditambah penghasilan ke dua, yang biasa dikenal dengan metode “ tiga ditambah satu “. Jadi jumlah pinjaman maksimal adalah “3 kali penghasilan utama pertahun, ditambah satu kali penghasilan ke dua per tahun”. Contohnya begini jika, jika pasangan suami istri mengajukan kredit rumah, dimana penghasilan suami Rp 5 juta perbulan atau Rp 60 juta pertahun, dan penghasilan istri Rp 3 juta per bulan atau Rp 36 juta per tahun, maka bank kemungkinan akan bisa memberikan maksimal pinjaman sampai dengan jumlah Rp 216 juta. Namun jika Anda masih single maka yang diperhitungkan adalah penghasilan utama saja sebab belum memiliki joint income dengan pasangan.
   Jenis penghasilan yang dipertimbangkan oleh bank bervariasi, namun secara umum penghasilan yang rutin dan terjamin atau sudah pernah diterima secara rutin dimasa lalu-lah yang diperhitungkan. Sebaliknya penghasilan yang tidak rutin atau sesekali saja seperti uang lembur, kemungkinan besar akan diabaikan.
   Bank juga akan membutuhkan bukti tertulis yang bisa memverifikasi penghasilan Anda dan untuk mengecek kebenarannya kemungkinan akan langsung bertanya kepada perusahaan pemberi kerja Anda. Bukti tertulis yang diminta berupa slip gaji terakhir, surat keterangan lama bekerja, kemudian fotocopy dari buku tabungan Anda selama 3 bulan terakhir. Jika Anda seorang wirausahawan maka data-data keuangan yang diminta biasanya berupa fotocopy rekening tabungan atau giro Anda di bank. Kemudian untuk memverifikasi usaha Anda biasanya juga diminta data-data ijin usaha seperti NPWP, SIUP, TDP, dan lain-lain.
   Namun dengan kriteria ini, apa boleh buat, buat Anda yang penghasilannya kecil maka jumlah pinjaman yang diberikan bank juga kecil, dan semakin besar penghasilan Anda, maka semakin besar pula pinjaman yang bisa diberikan.
2. Hutang atau kewajiban yang berjalan
   Jika saat ini Anda sudah memiliki hutang yang berjalan, dengan kewajiban pembayaran cicilan hutang bulanan, maka otomatis bank akan mengurangi jumlah pinjaman yang bisa diberikan berdasarkan penghasilan Anda. Hal ini disebabkan kewajiban yang berjalan tadi sudah mengurangi kemampuan Anda dalam mengambil pinjaman berikutnya, juga mengurangi kemampuan Anda dalam membayar cicilan hutang bulanan selanjutnya. Bayangkan jika kita sudah memiliki cicilan hutang saat ini, kemudian ditambah lagi dengan cicilan kredit rumah. Berapa banyak penghasilan kita yang sudah dihabiskan untuk membayar cicilan hutang saja ? Jika cicilan hutang kita terlalu besar, akibatnya kita akan kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga lainnya. Bank tidak ingin Anda terus mengalami kesulitan likuiditas ini selama dalam masa pembayaran kredit rumah Berapa besar jumlah pinjaman kredit rumah yang akan disesuaikan akan tergantung dari besarnya jumlah hutang yang berjalan ini.
   Penyesuaian biasanya dilakukan dengan dua pendekatan – bank akan mengurangi jumlah pinjaman kredit rumah, atau menyesuaikan besarnya jumlah cicilan bulanan. Batas maksimal total cicilan hutang bulanan sebuah keluarga yang dianggap aman oleh bank adalah sebesar 30% saja dari total penghasilan bulanan keluarga. Berdasarkan metode kedua maka bank akan menyesuaikan besarnya jumlah cicilan kredit rumah, agar jika ditambahkan dengan cicilan hutang sebelumnya jumlahnya tidak melebihi batas maksimal tadi. Kesimpulannyanya semakin banyak hutang Anda yang berjalan, maka semakin kecil kemungkinan mendapatkan pinjaman baru dari bank atau tidak sebesar yang Anda inginkan.
3. Besarnya pembiayaan sendiri
   Terlepas dari faktor penghasilan seseorang, maka besarnya jumlah kredit rumah juga disesuaikan dengan harga rumah yang akan dibeli. Namun pada umumnya bank tidak memberikan 100% pinjaman berdasarkan harga rumah, namun rata-rata sekitar 70%nya saja dari harga rumah, sisanya harus dibiayai sendiri oleh Anda.Pada kenyataannya saat ini beberapa bank bahkan mau membiayai sampai sebesar 80% hingga 90% dari harga rumah. Bank memang meminta calon peminjam untuk turut membiayai pembelian rumahnya, yang dianggap sebagai uang muka yang dibayarkan kepada penjual rumah. Uang muka ini harus Anda siapkan sendiri, sehingga walaupun Anda membeli rumah dengan kredit rumah, Anda tetap harus mempersiapkan sejumlah uang tunai untuk sisa harga rumah yang tidak dibiayai bank. Semakin besar kemampuan pembiayaan sendiri, maka semakin kecil pula risiko untuk bank, sehingga semakin besar peluang Anda mendapatkan kredit rumah. Namun dilain pihak, jika jumlah pembiayaan sendiri semakin besar maka jumlah pembiayaan dari bank semakin kecil.
4. Sejarah hutang sebelumnya
   Jika Anda pernah memiliki sejarah hutang yang kurang baik sebelumnya, maka jangan heran jika pada saat ini lebih sulit bagi Anda untuk mendapatkan pinjaman bank. Begitu permohonan kredit rumah Anda diterima bank maka bank segera akan mencari data-data sejarah hutang Anda dimasa lalu. Apakah Anda pernah punya cicilan hutang yang macet di tempat lain dan belum selesai sampai sekarang, apakah pernah berurusan dengan pengadilan sehubungan dengan perkara pinjam meminjam. Kebijakan masing-masing bank berbeda-beda dalam menilai dan bertoleransi tentang sejarah hutang masa lalu ini. Jika perkaranya sudah selesai dan Anda telah mengatakan sebelumnya kepada pihak bank sebelum diminta – atau sebelum bank mencari tahu sendiri, mungkin bisa jadi nilai tambah buat Anda dan meningkatkan kepercayaan bank kepada Anda. Yang pasti, besar kecilnya pinjaman yang diberikan akan disesuaikan dengan faktor risiko gagal bayar yang pernah terjadi di masa lalu.
5. Keberlangsungan penghasilan Anda
   Walaupun kebiasaan berpindah-pindah pekerjaan atau perusahaan tempat bekerja cukup bisa dimaklumi, namun bank lebih menyukai calon peminjam dengan masa kerja yang lebih stabil dengan peningkatan karir yang cukup baik. Paling tidak pada perusahaan yang sekarang ini masa kerja Anda sudah lebih dari 2 tahun dan sudah diangkat sebagai pegawai tetap. Buat Anda yang berwirausaha, maka bank akan sangat mempertimbangkan berapa lama bisnis Anda sudah berjalan.

Alasannya sederhana karena semakin lama usia bisnis tersebut berarti sudah berjalan cukup baik dan lebih berpengalaman untuk bisa bertahan di masa yang akan datang. Minimal 2 tahun dari usaha yang berjalan dinilai cukup aman oleh bank dalam memberikan kredit kepada para wirausahana.
Masa kerja dan status kepegawaian bagi Anda yang karyawan, kemudian lamanya usaha Anda sudah berjala bagi Anda yang pengusaha, merupakan hal-hal yang dipertimbangkan bank sebagai indikasi keberlangsungan penghasilan Anda di masa depan, dan tentunya mempengaruhi kemampuan mengembalikan pinjaman nanti. Intinya semakin terjamian keberlangsungan penghasilan Anda di masa depan, maka kemungkinan bank memberikan pinjaman sebesar yang Anda butuhkan semakin besar.
Salam
Mike Rini
Perencana Keuangan

Pengalaman Ditolak atau Diapprove pengajuan KPR

---

Hai kaskuser ... share dong pengalaman nya yg oernah ajuin KPR .. di bank mana aja, bunga nya dan persyaratannya gimana ...

terus proses nya gimana ..

dan hasilnya apa ada yg pernah ditolak atau di approve ..

mungkin bisa berbagi tips dan trick nya disini ??



kpr 200 jt-an lebih ... persyartn spt biasa bro ... walopun gaji ane ga gede2 amat tp laporan pajak sptnya alias total penghasiln pertahun mayan gede jadi di approve deh ... ambil btn bunga 10% .... triknya std aja rek tabungn dibikin stabil pemasuknnya ...


Bantu info dikit dari pengalaman:

basic analysis dari si bank tsb adalah:

1. gaji/income per bulan (gross), rule of thumb nya harus 3x lipet dari nilai angsuran KPR per bulannya.
jadi cicilan per bulan KPR yang diambil, harus 1/3 dari total gaji atau income kotor yang diterima per bulan.

2. gaji atau income bulanan, kalo karyawan harus dibuktikan dari slip gaji atau SPT (ini lebih penting dari rekening 3/6 bulan terakhir) karena slip gaji dan SPT biasanya susah untuk di rekayasa, terutama untuk SPT tahunan).

3. rekening koran 3-6 bulan terakhir harus stabil (bener kata juragan diatas). dalam arti harus bisa dibuktikan pemasukan seperti yang kita sebutkan. dan pengeluaran juga harus stabil dan tidak boleh lebih besar dari pemasukan. artinya kalo bisa saldo nya itu terus nambah keatas (rajin nabung. bayangin kalo gaji 10juta, pengeluaran 9juta, mana bakal bisa bayar cicilan KPR bulanan).

4. asset tabungan, deposito atau dalam bentuk property dan lainnya. tidak diperdulikan sama sekali oleh bank. (jadi agan mau punya bukti bilyet deposito 100 milyar percuma aja, atau punya rumah 3 biji harga 5M masing2).
yang diperhatikan bener2 adalah pemasukan yang stabil. dan pengeluaran yang terkontrol.

(note. tambahan nih. kalau mau ambil kpr malahan hati2 kalo punya uang endapan di deposito atau rekening terlalu banyak. mending jangan diperlihatkan sama pihak banknya.
kenapa?
karena kalau terlihat 'cash' dalam bentuk 'liquid'nya cukup banyak.. kalau agan punya data2 kurang mendukung. misalnya setelah analysa, mereka dapatin pendapatan agan akhir2 ini gross sekitar 20juta. yang tadinya mungkin tahun2 lalu bisnis bagus bisa 50-60juta sebulan. nah karena analysa mereka 20juta. otomatis aturan dasarnya. agan bisa pinjem sekitar 6-8juta angsuran kprnya sebulan. (banding 18-20jt sebulan tahun sebelumnya).
nah kalo misalnya itungan rate angsuran bulanan nya sekitar 12juta deh.
akhirnya apa yang marketing bank lakukan?

mereka minta besarin DP nya. otomatis pinjaman KPR nya mengecil. yang akhirnya angsuran bulanan pun bisa ditekan ke angka deket2 8-10juta.
hasil akhir adalah? KPR approve, marketing nya dapet komisi, dan setelah perjuangan yang ga terlalu berat kotak katik data dll....
si bos yang minjem KPR rugi.. orang tadinya mau nya KPR nya besar, ini gara2 keliatan ada deposito atau yang lainnya. disuruh cairin dan bayarin DP lebih besar...

kira2 segitu dulu info sekilas..
detil2nya banyak lagi untuk kutak katik data dll. lebih baik punya temen atau kenalan marketing bank tersebut yang mau di ambil KPR. karena mereka2 ini yang akan bantu lebih banyak dan bisa advice lebih baik gimana caranya untuk dapat pinjaman besar, tanpa buat kantong sendiri pun bolong kebelit cicilan...



Kejadiannya dua tahun lalu (september - november 2007). Kebetulan ane ama istri ane PNS dan ane diajari ama kakak kandung ane yang kerja di BRI and om istri ane, gmn carana dapet rumah tanpa modal....
KPR khan mesti pake UM sebesar 10-30%, nah uang itu dicari dengan nyekolahin Kartu Pegawai (karpeg), Kartu Taperum dan SK pengangkatan ke Bank lain. Istilahnya ngajuin Kretap (kredit bagi pegawai berpenghasilan tetap). Ya udah... surat-surat istri ane lah yang akhirnya disekolahin ke Bank Jabar (karena ada kerjasama Bank Jabar ama kantor istri ane, jadi ngurusnya mudah dan bunganya sedikit lebih rendah dari bank lain). singkat kata dana cair sekitar 23 jt-an (padahal pengajuannya 25 jt, biasa... biaya admin ma cicilan pertama langsung mereka ptng)
Giliran ngajuin KPR maka semua persyaratannya memakai surat2 ane. Berhubung ane PNS kayaknya tuh bank pas wawancara cuma memastikan bahwa gaji ane emang segitu, tidak dilebih-lebihkan. Persyaratan yang lain tidak diinterogasi ampe detil. Pilihan Bank yang ane ma istri ane pilih adalah BNI, karena waktu bunganya flat 1 th sebesar 10,5% (BTN waktu itu 12%). Dan yang tdk kalah penting BNI cuma minta DP 10 % dari harga jual, sementara BTN minta 20%. Waktu itu gak sampe sebulan KPR langsung disetujui.
Yang ajiib lagi DP dan semua tetek bengek pengajuan KPR waktu itu abis sekitar 16-17jt. Masih sisa sekitar 6 jtan yang ane gunakan buat bangun dapur dibelakang. Waktu itu kalo ga salah dari kantong ane sendiri cuma kluar 2 jtan buat nambah2 beli semen waktu bangun dapur.
Kmaren pas bunga tinggi2nya gw kena 15% padahal BTN cuma naik 1% jd 13%. Sedih jg sih, tapi khan kalo gak lewat BNI (DP cuma 10%) ane gak sanggup beli rumah. Alhamdulillah tagihan bulan ini turun lagi karena bunganya ude turun lagi jd 13%.
Ane ma istri ane lagi ngusahain nambah kredit sebesar 30 jt (BNI bersedia nambah kredit KPR untuk biaya renovasi rumah). Tapi pengennya sih gak buat renov rumah, tapi buat modal usaha sampingan.. he..he..he...

Buat yang lagi usaha.. good luck aja ya... kalo ada niat dan usaha yang keras... pasti ada jalan koq. Waktu itu kami jg ampir nyerah, ude 5 blan nyari rumah dan nyari fulus buat DP ga dapet2...

gw 2 kali ngajuin, 2 kali di approve.
rumah pertama thn 2004, pake double income (gaji suami istri).
pake nama suami, soalnya dulu gw masih pegawe kontrak. ngajuin di bank permata
ga pake trik sih.
cuman, agak panik pas dp-nya, krn dari penilaian bank, rumah dihargai 86jt.
pdhl yg jual minta 100jt.
sedangkan bank cuman kasih 70% dari nilai appraisal dia.
alhasil, gw dpnya lumayan ngos2x-an tuh
musti nyediain duit 40jt.
pertama kali kena bunga 12% fix 1 thn.
berikutnya, sempet melambung 17%.
jalan 2 thn, ada rejeki trus dilunasi.

kedua, januari taun lalu (2008)
ngajuin di bii. krn developernya kerja samanya ama bii.
pake nama gw.
kali ini single income aja, krn penghasilan gw kebetulan sepertiganya udah bisa dipake buat nyicil itu rumah.
kali ini bank kasih 80% dari harga rumah.
fix bunga 5thn, kena 11% kalo ga salah.
yg ini ambilnya 15thn. blon ada 2 thn dah capek nyicil
tp gpp lah... sekalian investasi.
ga pake trik apa2x sih.
semua pake jalur wajar.


-2008 pinjem di bni 200jt kenak 11.65% fix 5th
-untuk tambahan biaya pembangunan rumah, yang dijaminkan tanah senilai +- 175jt + bangunan yang lom kelar senilai 150jt (total nilai bangunan 350jt)
-masuknya kredit multiguna
-angsuran max 1/3 dari nett income
-butuh sekitar 1minggu untuk di OK, setelah semua surat lengkap (pencairan + 1-2hr)

-2009 pinjem niaga 210jt kenal 10.99% fix 1th, 4 th berikut floating
-untuk pembelian tanah senilai 325jt, DP 125jt
-syarat bank untuk pembelian tanah harus DP 30%, untuk pembangunan rumah/beli rumah 20% (niaga mungkin satu2 nya yang bisa kasi kredit untuk pembelian tanah tapi masuknya kpr, kalo laennya musti multiguna yang % nya lebih gede)
-angsuran max 1/3 dari nett income
-hanya butuh 1-2hr dah OK, setelah semua syarat lengkap (pencairan + 1-2hr)

nasib nasib orang yang cuman bisa hutang ...
Sekedar share :
Aplikasi KPR bisa di approve itu ada beberapa tahapan, yaitu :

1. Lolos BI checking dan AKKI checkking...kl tahap ini uda ga lolos biasanya langsung reject, paling parah kl mengenai track record....misalnya pernah nunggak / macet sampai status kolek 5. Mau hutangnya uda lunas, kadang ga ngaruh..krn yg dilihat analis bukan dari sisi lunas apa belumnya hutang...tp indikasi pernah macet...dikuatirkan jika pinjaman disetujui maka ada kecenderungan akan macet.....
2. Verifikasi data ok....ada keselarasan data yg ada di aplikasi maupun data2 pendukung yang dilampirkan. Jangan sekali-kali kasi dokumen rekening PALSU, karena begitu ke detect langsung TOLAK.....
3. Lolos perhitungan analisa keuangan...perhitungan analisa keuangan ini ga sesimpel yang disebutkan diatas....selama angsuran 1/3 x gaji bisa langsung approve = salah besar. Ada beberapa cara perhitungan analisa keuangan, kl ditempat saya ada 3 cara.
Cara yang paling mudah adalah jika aplikan adalah karyawan yang terima gaji dengan cara transfer ke rekening, dan ada keselarasan antara slip gaji dan print out rekening.
Bocoran dikit : dari hasil BI checking, AKKI checking, dll...selain dilihat bagaimana track record seseorang, terdapat laporan kartu kredit apa saja yang dimiliki, berapa pemakaiannya? cicilan kredit di bank lain (KTA, mobil, kredit konsumsi, dll), berapa outstanding (sisa pinjaman), berapa cicilan, bagaimana pembayarannya..... Dari situ bisa dihitung berapa pengeluaran seseorang dalam 1 bulan untuk membayar kartu kredit serta pinjaman2 lain..... (Total pengeluaran + Angsuran KPR ) / income = ??? %.....Biasanya sih max 60%....
Jika semua berjalan lancar dari step 1, 2, 3....maka pinjaman pun akan disetujui....Jika step 1, 2 lolos, 3 ga lolos, ada kemungkinan tetap disetujui namun plafon turun / jangka waktu diperpanjang.

Tetapi ingat, ada batasan maksimum pencairan dana yang dilihat dari nilai appraisal agunannya....range standart 60-80% dari hasil appraisal, tp ada kalanya bisa sampai 100% dari hasil appraisal (tergantung kebijakan bank). Ini sebagai panduan plafon pinjaman yang diajukan.....
contoh : HJB (harga jual-beli) 500jt, setelah di appraisal nilai pasarnya 480jt....maka pembiayaan standart yang dapat diberikan 80% x 480jt = 384jt, kekurangan sebesar 116jt diperhitungkan sebagai DP yang harus dibayarkan kepada penjual dan sudah harus lunas sebelum pengikatan kredit....

Membeli rumah second


4 01 2009

Membeli rumah second bisa dikatakan ibarat mencari jodoh. Membutuhkan waktu yang cukup lama, namun kadang terasa agak mudah. Seperti halnya mencari pasangan hidup,dimana kita melihat apakah calon kita sudah memiliki kriteria yang kita inginkan atau kita idamkan begitu juga ketika membeli rumah sebaiknya tidak hanya tergiur tampilan luarnya saja, tapi juga harus mengetahui kondisi rumah tersebut secara keseluruhan. Hal ini penting dilakukan untuk menghindari biaya perbaikan yang membengkak saat anda telah pindah, berikut tips yang yang semoga bermanfaat bagi anda :

1. Tentukan budget/ anggaran dari rumah yang akan anda beli
2. Buatlah list keinginan atas rumah yang akan anda beli
3. Pencarian rumah yang dijual
4. Meminta kelonggaran waktu
5. Periksa kondisi bangunan & lingkungan.
6. Periksa tagihan-tagihan yang ada
7. Periksa Status Kepemilikan
8. Periksa Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
9. Periksa Kembali Harganya
10. Pilih Notaris yang tercaya
11. Secepatnya transaksi, minimal PPJB
12. Pilihlah broker property yang dapat dipercaya untuk membantu kelancaran transaksi anda

Berikut penjelasannya :

1. Tentukan budget/ anggaran dari rumah yang akan anda beli
   Sebaiknya anda lakukan kalkulasi financial atas kondisi keuangan anda. Periksa daya beli anda (setelah di jumlahkan dari segala sumber dana anda ). Tambahkan pula dalam anggaran anda minimal 10% untuk renovasi rumah, biaya transaksi, pindahan dan sebagainya. Pertimbangkan juga rencana anda kedepan, seperti menambah anak lagi, ingin melakukan renovasi, dsb.
   Bila anda berencana memakai KPR, rumah yang anda inginkan haruslah rumah , ber SHM, ber IMB dan mempunyai nilai jual di pasaran.
2. Buatlah list keinginan atas rumah yang akan anda beli
   Buatlah list rumah seperti apa yang anda inginkan, lokasinya, modelnya, dll. Rundingkan dengan anggota keluarga lainnya.
   Daftar ini bisa sangat panjang. Bayangkan semua yang anda inginkan dari sebuah rumah.
   Pertimbangkan juga jumlah anggota keluarga, pertumbuhan keluarga, hobi anda, gaya hidup anda apakah suka berkumpul, berpesta atau penyendiri.
   Dan rasanya lebih nyaman pindah ke rumah yang dekat kekantor, dekat sekolah anak & banyak kerabat menjadi tetangga.
3. Pencarian rumah yang dijual
   Carilah sebanyak mungkin rumah yang dijual. Bisa anda temukan di internet, koran, agent properti, dll, atau yang termudah untuk mencari di sekitar serpong adalah di sini
   Buat sebuah daftar rumah dijual yang menarik minat anda. Tindak-lanjuti, tanya harga, spesifikasi dan fasilitasnya. Coret yang harganya 10% diatas daya beli anda.
   Kunjungi rumah-rumah yang anda inginkan, secukupnya saja. Setelah anda menemukan rumah yang sepertinya cocok di harga dan di hati, bikin rencana untuk kunjungan lanjutan yang lebih lama.
4. Luangkan waktu minimal 7 hari
   Katakan kepada pemilik rumah atau agen property anda bahwasannya anda menyukai rumah tersebut dan anda minta waktu untuk berpikir serta mempertimbangkan harganya, sekaligus meminta pengurangan harga.
   Buat tabel dengan 4 kolom. Kolom 1 adalah berisi daftar periksa, termasuk surat-surat rumah, fasilitas yang anda, kesesuaian dengan gaya hidup keluarga anda dll. Kolom 2,3,4 adalah buruk, sedang, bagus.
   Bawa selalu daftar yang anda buat ini sewaktu anda lakukan kunjungan. Ini untuk mengingatkan anda.
   Dan luangkan waktu anda minimal 7 hari, (kecuali anda sudah mengenal wilayah rumah itu). Ini untuk lebih meyakinkan diri, sebelum anda mengajukan penawaran, karena bisa saja begitu anda menawar harga, pemilik rumah langsung setuju… Uang muka yang anda berikan bisa hangus bila anda berubah pikiran.
   Jadi … luangkan waktu !. Anda akan tinggal lama disitu, mungkin 20-30 tahun kedepan.
5. Periksa kembali kondisi bangunan dan lingkungan.
   - Kondisi Bangunan Sebaiknya membawa orang yang mengerti seperti kontraktor. Periksa Pondasi dan struktur bangunan. Lantai dan atap. Ada retak ? Ada bekas air di dinding yang horisontal? Ada retak yang vertikal ? Apa ada tanda serangan rayap. Anda bisa melihat dari adanya gundukan kecil tanah di beberapa tempat, kondisi kayu-kayu dirumah itu, atau dirumah sebelah, karena rayap jika ada di 1 rumah, berarti tinggal menunggu waktu untuk menyebar ke rumah yang lain. Jika semua kayu yang digunakan adalah kayu jati itu akan lebih baik. Namun perabotan kayu anda apakah semuanya terbuat dari kayu jati juga ?
   Periksa lantai apa ada yang mengembung ?
   Periksa atap, serta dinding apa ada bekas air?
   Minta denah rumah terakhir apabila pemilik memilikinya. Periksa semua ruangan yang ada didenah tersebut, apakah cocok jumlah dan ukurannya? atau ada ruangan yang hilang? Ini berguna untuk penempatan perabotan dan manajemen ruangan lainnya.
   Tanyakan usia bangunan, kapan renovasi terakhir, apa yang direnovasi dan mengapa direnovasi.
   Periksa daya dan distribusi dan kondisi kabel listrik.
   Rasakan sirkulasi udara di setiap ruangan, bila sumpek, apakah bisa diperbaiki dengan mudah atau harus dipasang AC ?
   Periksa intensitas cahaya disetiap ruangan, jika kurang cahaya, ruangan akan lembab, barang cepat berjamur dan menimbulkan bau.
   Periksa sumber air, airnya bagus? bisa dipakai minum, mandi atau mencuci mobil ?. Tutup semua kran namun buka kran utama atau hidupkan pompa air lalu cari dinding atau lantai yang basah. Jika ada dinding yang basah ini bisa jadi renovasi yang besar biayanya.
   Periksa jalur pembuangan sisa rumah tangga, WC lancar? dimana septic tank, dimana tempat pembuangan sampah dan jadwal pengambilannya.
   Periksa jalur gas dengan cara yang sama dengan pipa air, apakah ada bau gas yang terasa diruangan yang jauh dari dapur? Bila bangunan sudah berusia diatas 10 tahun biasanya sudah ada yang diganti.
   - Kondis Lingkungan Coba ketahui siapa tetangga anda, sudah berapa lama mereka tinggal disitu dan bila banyak rumah yang kelihatan kosong, cari tahu mengapa?, apakah didaerah tersebut pernah atau sering banjir ?, bagaimanakah akses keamanan menuju rumah tersebut ?. Ini bisa jadi petunjuk soal kenyamanan tinggal di lingkungan tersebut.
   Lalu anda coba jalani rute di hari kerja menuju tempat-tempat biasa anda (dan anggota keluarga lain) beraktifitas. Jarak ke pasar, ke rumah ibadah, ke sekolah, ke Rumah Sakit, teman, pertokoan dan lain-lain. Apakah dekat dari jalur yang dilewati angkutan umum ?. Lalu kembali berjalan-jalan disekitar rumah itu pada MALAM hari. Di hari kerja dan di hari sabtu.
   Kenapa malam hari ? selain melihat kondisi penerangan jalan juga melihat kehidupan lingkungan,
   Dokumentasikan semua kekurangan yang anda temui sebagai bahan di perundingan harga. Namun sebelum mengajukan penawaran harga….
6. Periksa tagihan-tagihan yang ada. Pastikan pemilik lama telah membayar semua kewajibannya ( tagihan listrik, telepon, PDAM, retribusi kebersihan dan keamanan, PBB tahun berjalan, dsb )
7. Periksa kembali status kepemilikan
   Ini satu tahap yang sangat penting. Ketahui alasan pemilik menjual rumah, siapa nama yang tercantum disertifikat, apa hubungannya dengan penjual, dll.
8. Periksa kembali Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
   Anda bisa menanyakan IMB nya. Salahsatu syarat pengajuan KPR adalah IMB. Jadi pastikan rumah tersebut memiliki IMB. Karena ada biaya tambahan jika IMB tersebut tidak dipegang lagi oleh pemilik.Golongan pemugaran bisa dilihat di IMB ataupun Dinas Tata Kota setempat. Periksa ukuran di yang tertera di sertifikat, PBB dan IMB, cocok dengan fisiknya..?
9. Periksa kembali harganya
   Membeli di atas harga pasaran? Kemahalan…?
   Bila harganya sesuai dengan daya beli anda dan anda telah jatuh cinta pada rumah tersebut seharusnya kemahalan tidak boleh jadi suatu masalah bagi anda.
   Namun perlu dipertimbangkan sisi investasinya. Jika suatu saat anda harus menjual cepat rumah tersebut, returnnya bisa sangat kecil atau malah rugi.Rundingkan harga berdasarkan data yang anda miliki.
   Perhatikan sikap anda dalam berunding. Banyak transaksi rumah gagal karena ketersinggungan di kedua pihak.
10. Pilih Notaris/PPAT yang terpercaya.
    Biasanya dalam transaksi pembelian rumah secara tunai, notaris/PPAT dipilih dan dibayar sepenuhnya oleh pembeli. Untuk itu anda bisa minta referensi dari saudara dan relasi anda. Sebaiknya notaris dan PPAT orangnya sama, itu berarti anda sebaiknya memilih notaris/PPAT yang beroperasi di wilayah tempat rumah tersebut berada. Pilih notaris yang berumur sekitar 40 tahun dan kelihatan bugar.
    Umur 40, biasanya berpengalaman, berhati-hati dan akan lebih panjang umur. Umur panjang notaris bisa jadi penting untuk para ahli waris anda sebagai bahan rujukan mereka bila anda sudah wafat.
11. Secepatnya bertransaksi, minimal PJB
    Jangan sampai penjual berubah pikiran. Anda akan sangat kecewa.
    Akan membuang waktu, energi, biaya dan emosi yang….. tidak hanya milik anda, tapi juga orang dekat anda…
12. Pilihlah broker property yang dapat dipercaya untuk membantu kelancaran transaksi anda Tidak ada salahnya bagi anda memakai jasa agent property dalam memilih rumah yang anda inginkan, karena selain memiliki berbagai macam alternative pilihan bagi anda, merekapun dapat membantu anda dalam proses transaksi & dkumentasi. Pilihlah agent property yang telah berbadan hukum dan dapat dipercaya sehingga dapat membantu anda dalam kelancaran proses transaksi.

(sumber : http://www.sejutablog.com & lainnya)

Tips Cara Beli Rumah Tanpa Uang

Kontan (Cerdik Kredit KPR)

Membeli rumah tidak harus dengan uang sejumlah yang diminta oleh penjual atau pengembang. Jika suatu rumah harganya adalah 250 juta, maka tanpa uang 250 juta plus-plus pun kita bisa memiliki rumah itu. Harga rumah makin hari makin naik terus, sehingga anda pun harus segera membeli rumah sekarang juga jika memenuhi persyaratan. Jika anda pilih menabung, maka belum tentu saat terkumpul uang 250 juta rumah itu masih dijual dan harganya mungkin sudah 1 milyar lebih.
Beli rumah tanpa uang dalam hal ini maksudnya adalah anda tidak perlu membayar penuh harga rumah yang dijual namun bisa jadi anda hanya bayar pajak pembeli bphtb, biaya notaris, biaya taksasi, dan biaya-biaya lainnya. Biasanya di perbankan diwajibkan kita membayar uang muka 10% s/d 40% dari harga jual rumah.
1. Survey bank-bank yang memberikan layanan kredit kepemilikan rumah (KPR) dan pastikan anda memenuhi syarat untuk bisa mendapat kredit dan gambaran berapa maksimal harga rumah yang bisa diambil. Pelajari berkas apa saja yang harus disiapkan, lalu amankan di tempat yang aman. Bank syariah biasa jadi pilihan tepat karena cicilann
2. Cari rumah yang dijual sangat murah (dijelaskan dalam artikel lain di organisasi.org) dan anda ingin memilikinya. Misal ada yang jual rumah 100 juta karena sedang butuh uang mendesak. Maka kita minta petugas bank untuk melakukan penilaian terhadap rumah tersebut. Jika nilai taksiran rumah baik tanah dan bangunan total jeuh lebih tinggi dari harga yang diberikan penjual rumah seken, maka anda berhasil (misal taksasi bank 250 juta). Selain rumah bekas, jika ada pengembang rumah baru yang memberi kredit tanpa dp maka itu juga bisa.
3. Hubungi penjual dan lakukan kesepakatan untuk membeli rumah itu dengan cara anda pinjam uang ke bank, di mana nanti pihak bank yang membayar penuh harga rumah kepada pembeli. Sepakati harga dan bila perlu bayar tanda jadi atau dp agar si penjual tidak menjual rumah itu kepada orang lain sesuai waktu yang telah ditetapkan. Pastikan ada surat-surat rumah asli yang disimpan penjual rumah secara lengkap dan baik.
4. Hubungi bank kpr yang anda pilih dan ajukan permohonan kredit kpr dengan harga rumah sesuai taksiran bank yaitu 250 juta. Ajukan kredit 100 juta saja sesuai harga rumahnya dan akui bahwa yang 150 juta telah dibayarkan ke penjual sebagai tanda jadi dengan bukti terlampir. Maka nantinya anda hanya perlu mengeluarkan uang dalan rangka angsuran rutin bulanan tanpa uang muka. Setelah semua selesai maka anda hanya bayar cicilan bulanan saja dan biaya-biaya lain, tanpa dp.
Sekian terima kasih, semoga berhasil! Silahkan beri tambahan jika ada yang kurang.

ayo bisnis properti !!!

Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.
Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.
Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.
Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.
Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.
Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.
Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???
“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261
Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.
Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.
Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!
Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.
Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.
Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.
Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?
Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.
Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!
Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih
Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?
Cirebon, 08/09/2007

Pelunasan dipercepat

Pelunasan dipercepat

Dikalangan kita kebanyakan tidak mempunyai hutang, terutama dibank. Pusing katanya mikirin hutang, malas katanya dikejar perasaan harus membayar. Kalangan yang mempunyai paham ini biasanya adalah kalangan biasa atau kalangan pegawai utamanya. Untuk pengusaha jarang rasanya suka mempercepat melunasi hutangnya, mereka bila mempunyai dana lebih biasanya lebih suka menginvestasikan ke usaha lain. Pengusaha gitu looh.... pikir mereka biarkan uang bekerja untuk uang itu sendiri.

.

Bagi yang mempunyai paham tidak mau mempunyai hutang ada beberapa hal yang perlu dilakukan bila ingin melakukan pelunasan hutangnya sebelum jatuh tempo (pelunasan dipercepat). Hal yang perlu dilakukan adalah sebagai berikut :

1. Mintalah print out kepada petugas bank untuk mengetahui outstanding kewajiban kita dibank masih ada berapa. Cermati, jumlah pokok yang perlu dilunasi masih ada berapa dan berapa rupiah bunga terakhir yang kudu dibayar pada bulan tersebut. Sebesar itulah yang harus anda lunasi. Bunga sisanya tidak perlu anda lunasi karena anda tidak menggunakan dana bank lagi setelahnya. Biasanya beberapa bank ada yang menerapkan penalti atas pelunasan dipercepat, nego sajalah (sampaikan saja, kalau macet kan bank malah pusing).
2. Buatlah surat pemberitahuan kepada Kepala Cabang Bank tersebut, bahwasanya kredit anda akan anda selesaikan atau istilahnya pelunasan dipercepat. Sampaikan saja bahwa sesuai dengan print out bank, anda akan membayar total pokok bank Rp. sekian (yang belum terbayar) dan bunga pada bulan tersebut sekian untuk melunasi kewajiban anda.
3. Dalam surat pemberitahuan pelunasan dipercepat, sampaikan juga bahwasanya Surat jaminan yang ada dibank akan anda ambil pada hari tersebut. Bila surat tanah yang anda jaminkan, jangan lupa mohon dibuatkan surat Roya Bank untuk mengurus diKantor BPN bahwa tanah anda tidak sedang dijaminkan Bank.
4. Saat pelunasan sudah anda lakukan, jangan lupa mintalah surat keterangan lunas dari Bank. Surat ini merupakan ijazah bagi anda, yang dapat anda gunakan sebagai lampiran bila anda ingin berhubungan dengan Bank lagi. Setidaknya record dapat dipercaya dan record amanah dapat anda ditunjukkan sebagai pertimbangan bank nantinya.

Ok. Salam hangat selalu.

Point : Pelunasan dipercepat, Baki debet / outstanding kredit, BPN, Surat Roya.

Sebelumnya terima kasih atas kunjungannya. Sesungguhnya, tidak ada hak bagi pihak bank untuk menolak, walaupun ketika dalam akad kredit mencantumkan jangka waktu tertentu jatuh tempo. Memang normalnya bank ingin kreditnya selesai tepat ketika jatuh tempo, potensi pendapatan bank sesuai dengan ekspektasinya. Bila nasabah mempercepat pelunasan, akibatnya potensi pendapatan bank yang diharapkan juga bakal hilang mungkin itulah salah satu alasan bank ogah-ogahan bila nasabahnya yang terbilang lancar ingin melunasi hutangnya. Tapi lucunya, bila kita telat saja membayar sekali saja, bank bisa pusing tujuh keliling.

Mengapa? AO Bank tersebut menjadi buruk conduitenya, cabang bank tersebut menjadi jelek nilainya dimata kantor pusat, dan akibat telat bayar membuat bank wajib membiayakan pencadangan kredit macet akibatnya laba bank menjadi berkurang, belum lagi kolektibilitas bank nilainya bisa menjadi turun di mata Bank Indonesia.
Saran saya bila Pak Rizki ingin segera melunasi hutangnya tetap saja lakukan langkah-langkah seperti yang saya tuliskan diatas. Tidak usah kuatir dengan birokrasi sebuah bank, mengapa? Bank sudah mempunyai standar untuk pelayanan berapa lama harus selesai. Biar mudah mengcontrolnya, ketika menyerahkan surat permohonan, mintalah tanda terima dan keterangan kapan bisa diselesaikan. Surat itu bisa kita jadikan untuk menfaith accomply petugas tersebut kepada atasannya.

Meng”akali” agar KPR 100% Disetujui

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah menjadi sesuatu yang lazim apabila kita berkeinginan membeli rumah. Apalagi teori Kiyosaky tentang “tidak dengan uang sendiri” begitu membius para peminat investasi baik pelaku bisnis maupun riil konsumen.

Benar, membeli rumah dengan KPR adalah menggunakan uang Bank. Justru dengan uang Bank tersebut, kadang kita sebagai calon pengguna KPR direpotkan dengan persyaratan administratif. Belum lagi prosedur lanjutannya.

Beberapa kasus yang terjadi adalah kemampuan pembayaran kembalinya tidak sesuai dengan harapan Bank pemberi KPR. Misal anda bekerja di sebuah perusahaan dengan gaji bulanan 1,5 juta, sedangkan istri anda berdagang makanan kecil di depan rumah dan jika dirata-rata per bulan menghasilkan 500rb. Cicilan KPRnya perkiraan sebesar 600ribuan. Secara riil sebenarnya anda mampu, namun secara administratif bank, kemungkinan besar anda akan ditolak atau diberikan kurang dari yang anda inginkan. Karena 1. penghasilan istri tidak dapat diverikasi. 2. penghasilan anda sendiri dianggap kurang untuk memenuhi pembayaran 600rb.

Dan masih banyak kasus lainnya yang pada intinya kemampuan membayar kembali sebenarnya ADA, namun tidak dapat diverifikasi oleh Bank.

Namun tak ada yang tak mungkin. Pasti anda mampu melalui semua proses dan KPR 100% disetujui. Kok bisa? Simak berikut ini:

KPR adalah sebuah sistem

Begini, KPR adalah salah satu instrumen pembiayaan oleh Bank. Di sana terdapat standar operasi dan prosedur yang cukup ketat. Fyi, perundang-undangan Indonesia terlengkap adalah mengenai lembaga keuangan. Mulai dari persyaratan administrasi yang harus lengkap, prosedur verifikasi administrasi, wawancara dengan nasabah, survey on the spot baik tempat kerja nasabah, tempat agunan, keputusan kredit, pengikatan kredit, semuanya detail!

KPR adalah sistem yang akan meminta anda untuk menyediakan syarat administrasi, menghitung kemampuan pembayaran anda dan memverifikasi data-data yang anda masukkan. Karena merupakan sistem, maka Anda di”judge” dengan data. Ini adalah kelemahan, karena data hanya bicara hitam di atas putih dan sangat mudah memanipulasinya.

Bermain dengan syarat administrasi; ini penting!

Berikut syarat administrasi KPR secara umum yang diminta oleh Bank pemberi KPR : Foto Copy KTP Suami + Istri, Foto Copy Kartu Keluarga & Surat Nikah, Rekening Tabungan 3 bulan terakhir, Pas Foto 3×4=2 Lembar ( Suami/Istri), SPT Pph 21 / NPWP ( Pribadi ), Foto Copy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan Asli dari Perusahaan, Surat Keterangan Kerja Asli dari Perusahaan Tempat Bekerja.

Untuk Foto Copy KTP Suami + Istri, Foto Copy Kartu Keluarga & Surat Nikah, Pas Foto 3×4=2 Lembar ( Suami/Istri), SPT Pph 21 / NPWP ( Pribadi ), serahkan saja data yang sebenarnya. Jangan pakai KTP orang lain apalagi KTP istri orang lain. SPT 21 dapat diminta di bagian keuangan perusahaan atau anda buat saja NPWP di Kantor Pelayanan Pajak setempat, satu hari jadi tanpa biaya apapun. Data-data tersebut jangan dimanipulasi.

Foto Copy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan Asli dari Perusahaan dan Surat Keterangan Kerja Asli dari Perusahaan Tempat Bekerja. Di sinilah salah satu tempat “bermain”. Seperti contoh kasus di atas. Untuk memenuhi cicilan 600ribu, maka minimal gaji yang anda terima adalah sebesar 1,8 juta (beberapa bank mensyaratkan penghasilan di atas 2 juta). Ok, taruhlah 2 juta. Maka lakukan “koordinasi” dengan bagian Keuangan di perusahaan anda untuk dapat mengeluarkan slip gaji atau Surat Keterangan Penghasilan yang menunjukkan bahwa anda memiliki gaji bulanan sebesar 2 juta per bulan.

Surat Keterangan Kerja Asli WAJIB menyebutkan kapan anda mulai bekerja. Karena bank mensyaratkan minimal sudah bekerja 2 tahun, maka kembali anda musti ber“koordinasi” dengan bagian Kepegawaian (HRD) atau siapapun yang berwenang di perusahaan anda untuk dapat mencantumkan angka 2 tahun dalam Surat Keterangan Kerja anda.

Bagaimana dengan rekening tabungan 3 bulan terakhir? Gaji anda hanya 1,5 juta. Padahal anda mengakunya 2 juta. Sehingga selama 3 bulan berturut-turut, rekening tabungan anda hanya diisi bulanan sebesar 1,5 juta. Ada 2 cara. Satu, karena hanya merupakan foto kopi, PINJAM kepada teman atau saudara yang memiliki rekening tabungan yang memuat gaji sebesar 2juta. Fotokopi transaksi 3 bulan terakhir, namun keterangan pemilik buku rekening jangan mengunakan milik teman atau saudara anda. Bagian yang itu, yang terdapat nama, alamat dan nomor rekening, harus fotokopi milik anda sendiri.

Cara kedua adalah harus BERSABAR selama 3 bulan yakni dengan secara rutin setiap bulan mentransfer ke rekening anda sendiri sebesar 2 juta. Lakukan selama 3 bulan berturut-turut bahkan bisa lebih. Setelah rekening tabungan dirasa MANTAB, fotokopi lah! Cara ini lebih aman daripada cara pertama karena beberapa bank meminta rekening tabungan asli untuk mereka fotokopikan.

Siapkan berkas persyaratan KPR untuk bisa di-apply ke beberapa Bank. Sebaiknya tidak mengandalkan pada satu bank saja. Ini akan menaikkan posisi tawar anda kepada Bank.

Saatnya analisa dan verifikasi

Setelah data lengkap, Bank akan melakukan analisa dan verifikasi. Bank akan menganalisa awal data-data anda. Layak atau tidak untuk mendapatkan kredit. Verifikasi yang dilakukan antara lain memverifikasi dimana anda bekerja dan menanyakan siapakah anda di perusahaan anda tersebut, berapa gaji anda dan berapa lama anda bekerja di perusahaan. Inilah pentingnya “koordinasi” yang saya sebutkan di atas.

Kemudian bank akan memverifikasi rekening tabungan anda apakah sesuai dengan yang tertera dalam slip gaji dan keterangan orang kantor anda. Jika sudah klop, maka bank akan menilai properti yang akan anda beli. Wewenang bank dalam menilai properti yang akan anda beli adalah mutlak dan kadang susah untuk dilakukan negosiasi. Ini perlu sedikit diwaspadai.

Saran-saran lainnya

Jangan lakukan cara-cara di atas apabila target KPR jauh di atas batasan maksimal cicilan anda karena cara-cara di atas adalah cara yang sedikit nakal.

Jagalah nama baik anda dengan tidak telat membayar cicilan KPR karena dengan menjadi debitur Bank, kredibilitas anda akan mudah dibaca orang-orang perbankan. Dan jika nama anda terlanjur masuk dalam Daftar Hitam Bank Indonesia, akan sangat susah untuk membersihkannya.

Selamat mencoba!

aryodiponegoro.wordpress.com

Menyiapkan agenda 3 bulan mencari rumah

Pengalaman saya sendiri saat mencari rumah kemarin-kemarin itu butuh waktu sekitar 3-6 bulan. Maklumlah untuk mengkombinasikan antara budget yg terbatas dengan ekspektasi yg lumayan tinggi cukup menuntut kesabaran extra. intinya sabar dan teliti serta banyak2lah membandingkan.

Mas Octav
Setuju 3-6 bulanan, menurut saya dibagi 3 periode:


1. Global survey (Bekasi, Bintaro, BSD, Cibubur, Depok, Pondok Gede)
2. Focused survey, eg satu lokasi tertentu Cibubur
3. Comparison (2-3 rumah target), eg Kota Wisata vs Citra Grand
4. Additional survey eg rumah baru vs second, bangun sendiri vs developer
5. Pricing survey (2-3 bank KPR), eg Permata, BNI, Niaga
6. Deal

Bagaimana cara memilih KPR yang terbaik

Mei 9, 2008 — priandoyo

Pertanyaaan yang paling sering diajukan kepada saya adalah: program KPR apa yang terbaik? berdasarkan pengalaman saya selama ini dan pengalaman semakin lama membantu teman-teman yang mengurus KPR. Menurut saya KPR yang terbaik sangat bergantung dengan kebutuhan dan profil dari kita sendiri. Namun bila anda baru pertama kali memilih produk KPR saya sarankan untuk:
1. Cari Bank KPR terdekat dengan lokasi kerja/rumah anda.Bila anda bekerja di Mega Kuningan, maka Bank KPR yang harus anda datangi pertama kali adalah Bank Danamon atau Bank NISP. Lokasi bank yang dekat memudahkan anda untuk berburu informasi ataupun bernegoisasi.
2. Hubungi Bank dengan interaksi terbanyak dengan anda.Kalau selama ini gaji anda ditransfer di Bank BCA, kartu kredit anda juga BCA dan anda telah menjadi nasabah BCA selama beberapa tahun. Maka ada baiknya anda memulai memilih dari bank ini. Proses pengurusan akan lebih mudah jika bank telah mengetahui track record keuangan anda.
3. Hubungi Bank yang direkomendasikan oleh developer/broker.Jika BSDCity merekomendasikan Bank Mandiri, maka anda wajib menghubungi Bank ini pertama kali. Bank rekomendasi tentunya memiliki pricing yang lebih baik, entah DP yang bisa diangsur ataupun bunga yang lebih rendah.
Nah dalam tahap ini maka kita sudah memiliki informasi awal dari 3-4 bank mengenai opsi yang diberikan kepada kita. Dengan informasi awal ini maka tugas kita adalah mengcross cek dengan kenyataan sebenarnya. Informasi bisa didapatkan dari teman atau komunitas yang membahas tentang KPR.
Yang perlu diingat, bahkan dalam satu cabang Bank pun, dengan petugas analis kredit yang berbeda, ada kemungkinan terdapat perbedaan dalam hal plafon yang diberikan, besaran bunga, hingga layanan purna jual dari si Bank tersebut. Jadi jika ada teman atau sahabat anda puas dengan layanan satu bank, bisa jadi itu tidak berlaku bagi kita.
Lebih lanjut tentang rumah di http://bicararumah.com

sumber dana

Memainkan Instrumen Modal

Sebenarnya tidak ada bisnis tanpa modal. Tetapi modal diperoleh dari beberapa instrument. Bagaimana caranya? Berikut beberapa instrumen permodalan sebagai sumber modal yang dapat Anda mainkan dalam berbisnis developer properti.


Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal yang dikeluarkan oleh Anda untuk menjalankan bisnis developer. Termasuk dalam kategori modal yang disiapkan untuk menjalankan bisnis ini. Apabila kemampuan Anda menyediakan modal cukup besar, hanya dengan menggunakan modal Anda sendiri, Anda sudah dapat menjalankan bisnis ini tanpa harus berbagi keuntungan dengan pihak lain.

Investor
Apabila Anda tidak mampu menyediakan modal sendiri, Anda dapat mendatangkan investor untuk memodali Anda. Namun Anda wajib berbagi keuntungan yang menarik untuk sang investor. Besaran bagi hasil dengan investor bergantung dengan kesepakatan Anda dan investor yang dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama.
Pemilik Tanah
Pemilik tanah juga merupakan instrumen dalam bisnis ini. Cara pembayaran lahan dapat mempengaruhi besaran modal yang digelontorkan. Bahkan pemilik tanah dapat menjadi dalam manajemen developer. Pemilik tanah adalah investor tanah yang menyediakan lahan untuk dikelola menjadi perumahan.
Kontraktor
Kami memandang Kontraktor sebagai mitra kerja. Sama-sama memiliki keinginan untuk menikmati keuntungan dalam bisnis ini. Karenanya dibutuhkan kerjasama yang bersifat simbiosis mutualisme. Mengapa menggunakan Kontraktor? Karena itu lebih simple. Simple dalam pengelolaan nota-nota, simple dalam berbagi tanggung jawab, dan menekan modal. Berbagai cara pembayaran kepada kontraktor akan menekan modal kerja Anda.

Konsumen
Penerimaan dari konsumen adalah bagian dari putaran uang yang digunakan untuk menjalankan bisnis ini. Penerimaan konsumen diperoleh dari penerimaan uang muka dan pelunasan baik bertahap maupun pelunasan melalui KPR. Harga yang dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan atas hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke biaya-biaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda memprioritaskan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil keuntungan di depan. Itu bila ingin berbisnis dengan JUJUR!!!

Perbankan
Perbankan di Indonesia memberikan fasilitas pembiayaan untuk konsumen maupun developer. Untuk konsumen lebih dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan untuk developer dikenal dengan Kredit Konstruksi.
Kredit Pemilikan Rumah
KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100% selesai) dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk pelunasan dari konsumen melalui pembiayaan perbankan.
Kredit Konstruksi
Pembiayaan bank kepada developer sementara ini hanya Kredit Konstruksi. Sejenis Kredit Modal Kerja yang pencairan berdasarkan progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan untuk membiayai proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk me-leverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan. Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara Anda mengembalikannya.
Bagaimana dengan Anda? Siap memainkan instrumen ini?

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.
Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.
Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.
Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.
Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.
Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.
Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.
Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan

Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan,
Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.
Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.
Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?
Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.
Hayo, siapa berani mencoba ?

Investasi Properti Tanpa MODAL, Membeli Properti TANPA UANG. Apa bisa ?

Beberapa teman agen properti mengajukan pertanyaan tersebut pada saya. Beberapa seminar menawarkan topik "Membeli properti tanpa uang atau Investasi properti tanpa modal". Kalau ditanya, Apa mungkin ? Jawabannya, "Ya mungkin saja".
Pasti ada cara, syarat tertentu yang perlu Anda ketahui sebelumnya. Resiko yang harus dipertimbangkan. Belajar dari pengalaman investor yang lain. Memahami karakteristik bisnis properti. Ditinjau dari sisi Anda sebagai investor dibutuhkan syarat ketentuan sebelum membeli properti tanpa uang.
A. Anda harus memiliki "sesuatu" keahlian, ketrampilan, pengetahuan, jaringan pemasaran, jaringan sosial, franchise, royalti, pengalaman, kekuasaan, historis, citra, nama baik, bisnis, ide bisnis, dll. Membeli properti tanpa uang, artinya Anda melakukan dengan barter.
Anda melakukan kerjasama dengan pemilik properti dengan kemampuan & kelebihan yang Anda miliki. Contoh : Anda seorang kontraktor bekerjasama dengan pemilik tanah, membangun rumah diatas tanah tersebut. Sebelum rumah tersebut dibangun, dipasarkan dalam bentuk gambar dan design.
B. Anda menggunakan dana / uang pihak lain.
Bank, teman, saudara dan orang tua merupakan sumber dana bagi investasi Anda. Membeli properti menggunakan uang pinjaman, tentu harus memilih properti yang memberikan pendapatan secara rutin / bulanan untuk membayar kembali hutang Anda.
Properti yang menghasilkan seperti rumah kos, toko, rumah makan dan bisnis lainnya. Pendapatan dari bisnis tersebut harus mampu menutup angsuran pinjaman atau kredit, sehingga Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk properti tersebut.
Supaya Anda mampu membiayai pembelian dengan hutang, properti harus diperoleh dengan harga semurah mungkin dan bisnis yang melekat pada properti itu resikonya sekecil-kecilnya.
Yang namanya bisnis pasti ada resiko. Sebagai investor Anda harus menghitung resiko, sebelum membeli properti tersebut. Bank biasanya melakukan seleksi secara ketat terhadap pembelian properti (KPR). Penilaian properti oleh appraisal dari bank, penilaian kelayakan calon debitur, kredibilitas dan kapabilitasnya sangat menentukan. Memang tidak mudah, tapi bisa dicoba.
C. Anda harus berusaha keras mencari properti yang cocok.
Tidak mudah mendapatkan properti yang memberi penghasilan rutin & dijual dengan harga yang murah. Dibutuhkan pengorbanan waktu, tenaga dan biaya untuk mencari sampai dapat. Agen properti telah membuat investor properti harus bersaing dengan pembeli yang juga end user / pemakai.
Kesimpulan :
Untuk menjadi investor properti perlu pengetahuan ketrampilan dan pengalaman dalam bidang bisnis properti yang bisa diperoleh melalui profesi / bisnis agen properti, khususnya untuk menjadi investor properti tanpa modal dan membeli properti tanpa uang, perlu pengalaman menjual-membeli properti untuk tidak melakukan kesalahan yang fatal.
Surabaya, Juli'09
Yafet Kristanto
Surabaya, 24 Juli 2009

Penulis: Yafet Kristanto
Disadur dari:
Developed by: Hostnesia

TAKE ACTION BELI RUMAH DENGAN KPR

Pernahkan Anda berpikiran bahwa sebenarnya rumah itu bisa dimiliki tanpa mengeluarkan uang, bahkan kita bisa mendapatan penghasilan rutin bulanan dari rumah itu?

Oke, cerita dulu sedikit mengenai diri Saya, tahun 2003 setelah lulus SMU, saya melanjutkan kuliah di univ. Trisakti Jakarta, tetapi karena jiwa saya lebih ke enterpreneur, maka akhirnya memutuskan keluar pada semester 4, setelah itu mencoba memulai usaha, antara lain Kounter HP, Rental PS, Toko sendal dan sebagainya, memang pada masing-masing usaha itu saya sempat mengalami masa keemasan, tetapi pada akhirnya mengalami bangkrut juga, memang harus diakui, menciptakan usaha di negara kita ini tidak gampang.

Setelah jatuh pada usaha terakhir, Saya malah memutuskan untuk menikah (walah...) padahal kondisi saat itu tidak ada penghasilan, dan hutang menumpuk. Setelah menikah Saya merasa harus bisa menafkahi Istri, minimal punya rumah sendiri.

Saat itu saya mencoba-coba menawar rumah, tanya kesana kemari, belajar di sana sini, memang ada beberapa pengetahuan yang sangat bagus mengenai ilmu membeli rumah, misal KPR, mark up dan sebagainya, tetapi semuanya itu tetap membutuhkan modal besar. setelah kira-kira 2 bulan, Saya berhasil menemukan teknik membeli rumah tanpa uang,

Teknik ini saya dapatkan dari seminar yang waktu itu saya ikuti, untuk mengikuti seminar tersebut saya musti mengeluarkan biaya sebesar 3 jt. tekniknya benar benar bagus, tetapi saya tidak puas begitu saja, saya mencari cari seminar lagi yang diadakan oleh ahli properti lainnya, sampai pada akhirnya total saya telah mengikuti 3 seminar tentang properti.

Saya baru memutuskan untuk take action setelah mengikuti ketiga seminar, itu karena dari masing masing seminar itu semua ada kurang-lebih nya, jadi bisa dipastikan kalau hanya mengikuti 1 seminar saja, kita akan kesulitan sekali dalam mengaplikasikan tekniknya.

Setelah mengikuti 3 seminar, memutuskan take action, dan ternyata kenyataan di lapangan masih sangat berbeda dengan yang di teori, dari situ masih diperlukan pengembangan lagi, saya kumpulkan informasi, trial error dan sebagainya, hingga akhirnya saya baru benar benar bisa merumuskan sebuah teknik membeli rumah tanpa modal, gabungan dari 3 seminar + pengalaman pribadi di lapangan.

dan inilah rumah pertama yang sukses Saya beli tanpa uang, meskipun belum memberikan pemasukan tambahan.

Setelah itu kebetulan om juga mau membeli rumah, Saya mencoba membantu beliau dengan menggunakan teknik ini, tidak disangka-sangka, ternyata om Saya itu bisa mendapat rumah lebih cepat, yaitu sekitar 3,5 mingguan. dan dari rumah itu beliau juga malah bisa menghasilkan pemasukan tiap bulan.

Dari situ Saya semakin penasaran, teknik itu coba disempurnakan disana sini, hasilnya dalam kurun waktu 11 bulan berikutnya, Saya sudah memiliki 4 rumah lagi, berikut ini foto dari keempat rumahnya.

Saat ini teknik membeli rumah tanpa modal ini tetap selalu saya sempurnakan, dengan berbagai pertanyaan dari member member beli-rumah.net yang tengah menjalankan teknik ini, kadang muncul masalah masalah baru. tetapi dengan adanya keinginan untuk maju, dan keterbukaan member beli-rumah selama ini yang sering mengadakan diskusi dan konsultasi dengan saya, akhirnya terpecahkan juga setiap masalah properti yang menggangu.

Dan teknik teknik tambahan terbaru yang selalu berkembang itu selalu saya update kepada seluruh member, sehingga informasi yang anda dapatkan dari kami memang benar terbukti, dan bisa dipertanggungjawabkan.

Oke, langsung saja, Saya akan memberikan informasi teknik membeli rumah tanpa uang ini kepada Anda.

Tapi jujur saja, ini tidaklah gratis, kenapa?

Karena menurut pengalaman Saya, barang gratis tidak akan pernah dibaca dan dipelajari dengan sungguh sungguh, karena kita jadi tidak termotivasi.

Selain itu teknik saya ini adalah teknik gabungan dari 3 seminar seminar yang berharga sekitar 2 - 3,5 jt an, ditambah lagi dengan pengalaman pribadi dilapangan yang menurut saya tidak ternilai harganya, karena tidak semua pebisnis properti mau membocorkan tekniknya, jadi dengan ilmu yang lebih lengkap dari yang didapatkan di seminar-seminar properti, paket buku dan CD saya ini jauh lebih murah.

Jika Anda masih tertarik, silahkan lanjutkan membacanya, Saya tidak akan menjual kucing dalam karung, berikut ini Saya berikan informasi apa yang ada dalam paket TEKNIK MEMBELI RUMAH ini.