Urutan Kerja Penjualan Properti

Proses penjualan properti belum tentu sama persis dengan proses penjualan produk lainnya. Karena sebagian besar penjualan properti di pasar primer, pembeli tidak langsung dapat memiliki properti yang dibelinya. Penjual atau developer akan membangun terlebih dahulu sampai dengan selesai dan menyerahkan produk properti (baca : rumah) setelah 100% terbangun.
Sekarang, saya ingin berbagi dengan Anda semua urutan kerja atau proses penjualan properti dalam kacamata developer properti.
Booking Fee / Tanda Jadi
Setelah meluncurkan produk propertinya, tahapan awal penjualan adalah dealing dan closing dengan konsumen. Konsumen biasanya diwajibkan membayar sejumlah uang dan diakui sebagai Booking Fee atau Tanda Jadi sebagai bentuk pengikatan atas produk yang akan dibelinya. Tanda Jadi atau Booking Fee bisa menjadi pengurang Harga Jual atau memang menjadi biaya di luar Harga Jual.
Klinik Desain
Klinik desain dilakukan setelah konsumen memilih kapling, adalah perubahan konsep bangunan rumah yang mungkin konsumen tidak menyetujui dari desain awal. Proses ini belum tentu semua developer memperbolehkan atau memperbolehkan namun dengan beberapa syarat tertentu karena menyangkut dengan estetika kawasan. Misalnya saja konsep kawasan adalah Bali, maka Anda sebagai konsumen jangan sekali-kali meminta perubahan desain rumah menjadi berkonsep Minang. Hehehe.
Perubahan desain bisa menjadikan harga jual bertambah karena pertambahan bangunan atau material tertentu. Hal ini bisa menjadi tambahan keuntungan bagi developer. Saya sarankan untuk mengenerate cash flow, pertambahan biaya untuk pembangunan akibat bertambahnya bangunan dibayarkan secara tunai oleh konsumen menjadi tambahan dari uang muka.
Proses KPR
Apabila konsumen membeli dengan mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), maka sebagai developer, Anda melayani untuk membantu proses KPR. Proses KPR terdiri dari pengumpulan syarat-syarat KPR, proses penilaian baik agunan maupun perhitungan analisa kelayakan konsumen dalam membayar angsuran KPR sampai dengan munculnya persetujuan KPR dari Bank. Pihak developer sebaiknya mengawal seluruh proses KPR ini karena sangat erat kaitannya dengan kepastian pembayaran, pembangunan rumah dan serah terima rumah. Proses KPR rata-rata memakan waktu selama 2 minggu.

Perjanjian Awal Jual Beli
Perjanjian awal merupakan perikatan yang lebih kuat karena uang muka biasanya sudah mulai dibayarkan, desain rumah sudah disepakati dan sebaiknya didukung dengan persetujuan KPR, kecuali apabila konsumen memilih membeli dengan metode tunai baik tunai keras maupuan tunai bertahap. Mengapa? Karena persetujuan KPR akan memberikan kepastian pembayaran dan mengamankan konsumen dari kemungkinan gagal bayar apabila KPR tidak disetujui. Alasan lebih lanjut, baca sub judul uang muka.

Uang Muka
Setelah konsumen memilih kapling dan membayar Tanda Jadi, bagian keuangan developer akan menagihkan sejumlah uang muka yang telah disepakati sebelumnya. Uang muka yang biasa dipersyaratkan oleh perbankan adalah sebesar 20% dan dapat diangsur dalam jangka waktu tertentu namun musti lunas sebelum serah terima rumah.
Nilai 20% ini bisa berubah-ubah sesuai dengan kondisi perekonomian makro Indonesia. Contoh kasus, sebelum krisis global menerpa, Bank bersedia menerima uang muka hanya 10% bahkan 0%, namun setelah krisis global, uang muka yang disyaratkan sebesar 20%, bahkan ada Bank yang mensyaratkan sebesar 30%.
Beberapa developer meminta uang muka dibayarkan 2 minggu setelah Tanda Jadi, tetapi saya mensarankan agar uang muka ditagihkan/dibayarkan setelah persetujuan KPR diperoleh. Mengapa? Karena apabila KPR sudah disetujui, maka kepastian prosentase dan nilai uang muka serta dapat dijadwalkan kapan pembayarannya. Konsumenpun tidak akan mengalami kerugian yang banyak akibat potongan biaya akibat pembatalan pembelian apabila KPR tidak disetujui atau nilai persetujuan KPR di bawah nilai yang dimohonkan. Itulah mengapa juga saya tempatkan sub judul uang muka setelah sub judul perjanjian awal jual beli.
Pembangunan
Setelah perjanjian disetujui, notabene uang muka sudah masuk dan persetujuan KPR disetujui, maka rumah sudah musti dilaksanakan pembangunannya. Untuk bangunan dengan luas di bawah 75 m2, masa pembangunan biasanya selama 6 bulan bahkan kurang. Untuk bangunan dengan luas lebih dari 75 m2, bisa menghabiskan waktu pembangunan selama lebih dari 6 bulan.
Serah Terima
Setelah pembangunan dipastikan selesai 100% dan dapat diterima oleh developer dari kontraktor serta dapat diterima oleh konsumen, maka rumah diserahterimakan ke konsumen secepatnya. Batasi juga dengan masa retensi. Masa retensi pada umumnya selama 3 bulan setelah serah terima rumah.

Akad Jual Beli
Akad jual beli (AJB) adalah peralihan hak hukum atas tanah dan bangunan. Hanya dapat dilakukan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah lainnya. Tentunya sertifikat yang dahulunya atas nama penjual atau developer akan beralih dan diatasnamakan ke konsumen. AJB mengandung kewajiban pembayaran pajak. Untuk lebih jelas tentang pajak jual beli, baca posting sebelumnya atau klik di sini.
Dengan dilakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan, maka secara akuntansi, penjualan sudah dapat diakui dalam rugi laba. Selama proses ini belum dijalankan, maka penerimaan uang muka diakui dalam posisi hutang sebagai titipan uang muka (dalam kolom sebelah kanan di laporan neraca) dengan akun lawan Kas. Dan biaya pembangunan diakui dalam posisi aset sebagai barang (baca : rumah) dalam proses (work in process) dengan akun lawan hutang konstruksi atau sebagai persediaan rumah apabila pembangunan sudah 100% selesai dengan akun lawan barang (baca : rumah) dalam proses.
AJB dapat dilakukan sebelum serah terima rumah apabila skema pembayaran melalui KPR dengan KPR inden. Beda KPR inden dengan KPR biasa adalah pencairan KPR dapat dilakukan secara bertahap sebelum bangunan dimulai.
Pencairan KPR
Setelah dilakukan AJB dan dibayarkan pajak-pajaknya, dengan dasar tersebut maka akan dilakukan proses pencairan KPR. Tentu saja dalam pencairan KPR, konsumen akan diikat dalam perikatan kredit oleh Bank pemberi KPR di hadapan Notaris perikatan kredit yang ditunjuk oleh pihak Bank.
Seperti yang sudah saya jelaskan dalam sub judul akad jual beli. Pencairan KPR tidak harus menunggu bangunan 100% jadi. Dengan KPR Inden, pihak developer diuntungkan karena dapat mencairkan sebagian nilai KPR.
Demikian penjelasan saya tentang urutan kerja proses penjualan. Sekiranya ada komentar, masukan, kritikan dan saran untuk perbaikan, silahkan isi komentar. Semuanya hanya diniatkan untuk kebaikan dan untuk berkembang bersama.