KPR, Pilihan Terbaik untuk Membeli Rumah
Sang istri yang cenderung tidak mau berutang balas berujar,” Kalau kita bayar tunai kita keluarnya hanya Rp 200 juta. Tetapi kalau KPR jatuhnya lebih dari Rp 300 juta. Biarpun selama 10 tahun, tetapi kita sudah rugi banyak di situ. Tidak apa-apa di awal kita habis, tetapi tidak ada tanggungan lagi.”
Diskusi antara keduanya masih hangat berlangsung. Pada akhirnya keluarga muda ini memutuskan membeli rumah dengan cara KPR (kredit pemilikan rumah). “Pertimbangan kita memilih KPR karena kita ingin ada saving atau tabungan. Kita kan tidak tahu apa yang akan terjadi di hari esok, siapa tahu saya atau istri masuk rumah sakit, operasi. Untuk itu kita perlu jaga-jaga. Toh, gaji kita berdua bakal naik, sehingga uang cicilan Rp 2 juta lebih/bulan lama kelamaan tidak terlalu memberatkan lagi,” kata Toni memberikan argumen.
Keputusan memilih KPR untuk pembiayaan rumah, agaknya kini menjadi pilihan utama. Faktanya, pembangunan atau penjualan rumah di Jabotabek lebih banyak dengan pola KPR. Hal ini diakui oleh pengembang, salah satunya Perumahan Bintaro Jaya.
“Pembeli kita memang banyak yang menggunakan KPR. Terlebih dengan perang bunga yang dilakukan oleh bank-bank sekarang. Dan kita sendiri membuka diri bagi bank-bank yang mendanai dengan KPR,” ujar Helly Tambunan, Kepala Biro Promosi Bintaro Jaya, yang dihubungi SH di Jakarta, Kamis (23/10).
Setahunya, bank-bank yang menawarkan KPR bekerjasama dengan Bintaro Jaya antara lain Bank Permata, BCA, BII, dan BTN. Namun bank-bank lain tetap diberi kesempatan untuk ikut berpartisipasi.
Dikatakan, saat ini perumahan Bintaro Jaya berisi lebih dari 3.000 unit rumah untuk kalangan menengah atas dengan rumah berbagai tipe mulai dari tipe kecil dengan luas bangunan 36 meter persegi dan tanah 72 meter persegi seharga Rp 75 juta, sampai rumah dengan luas tanah 200-an meter persegi. Helly mengakui, sebagian besar dijual dengan KPR dan justru sebagian kecil saja yang dibeli tunai atau cash bertahap.
Housing Loan
Mengapa demikian? Menurutnya, alasan utama adalah karena sebagian besar penghuni Bintaro Jaya adalah kalangan profesional. Banyak dari mereka yang bekerja di Jakarta dan sekitarnya.
“KPR makin banyak dan diminati karena kini banyak perusahaan yang memberikan housing loan atau bantuan pinjaman untuk membayar uang muka. Ini jelas membantu sekali bagi karyawan yang ingin mendapatkan rumah tinggal,” katanya menambahkan.
Hal yang sama juga terjadi pada perumahan kelas menengah lain seperti pada Bumi Serpong Damai, Kota Kembang Depok Raya, dan lain-lain. Meski tidak diketahui angka persisnya, namun bisa dipastikan persentase yang membeli dengan cara kredit masih jauh lebih besar dibandingkan yang beli dengan cara tunai atau tunai bertahap.
Dari sisi perbankan, menurut penuturan Dodi Agoeng, Humas Bank BTN, peran KPR masih sangat vital bagi masyarakat, terlebih kalangan menengah bawah. Dan menurutnya, masih terbuka lebar peluang bagi masyarakat mendapatkan KPR.
“Kita sendiri (Bank BTN) memiliki lebih dari dua juta debitor dan sebagian di antaranya mengambil KPR. Masih banyak anggota masyarakat yang belum punya rumah dan selama ini sumber pembiayaan masih menjadi kendala,” katanya.
Annuitas
Dijelaskan, bagi Bank BTN sama sekali tidak mengalami masalah berarti dalam hal pengucuran KPR, terutama untuk pembiayaan properti menengah bawah. Jadi dia sama sekali tidak melihat potensi terjadinya kredit macet seperti yang dilontarkan oleh Bank Indonesia (BI) belum lama ini.
“Untuk NPL (non performing loan) atau kredit macet di KPR tercatat sekitar satu persen net, sedangkan gross sebesar 3,7 persen. Ini masih jauh lebih rendah dari persyaratan BI sebesar lima persen. Barangkali saja BI hanya mengingatkan agar bank jangan merugi (loss),” katanya.
Berbeda dengan bank-bank lain, BTN sampai kini masih konsekuen dengan menerapkan prinsip annuitas dalam KPR yang diberikan. Sedikit berbeda dengan bank lain yang menerapkan bunga tetap (fixed rate) atau bunga mengambang (floating rate), Bank BTN memberikan satu angka/besaran annuitas tahunan KPR (Fn) tertentu berdasarkan hitungan jumlah kredit, jangka waktu pembayaran, dan besaran suku bunga.
Ia mencontohkan, apabila seorang konsumen ingin mengajukan KPR sebesar Rp 20 juta untuk jangka waktu 20 tahun dan bunga 19 persen/tahun, maka besaran annuitas Fn adalah 0,230471. Dengan demikian besarnya cicilan per bulan untuk KPR tersebut Rp 384.200. Angka Fn ini akan berbeda-beda untuk waktu, besar pinjaman dan suku bunga yang berbeda pula.
Apa kelebihan dari KPR yang dikeluarkan BTN?
“Untuk debitor atau pembeli rumah yang ingin membayar dalam periode panjang, lebih baik dengan annuitas seperti BTN karena lebih murah. Di kita, utang pokok berkurang signifikan dan bisa menyesuaikan dengan kemampuan debitor,” kata Dodi.
Apabila debitor ingin melunasi pinjaman sebelum masa waktu pembayaran habis, Bank BTN sama sekali tidak mengenakan biaya tambahan.
Pada angsuran KPR oleh BTN, komposisi di tahun-tahun awal lebih banyak untuk melunasi pinjaman bunga dan sebagian kecil angsuran tersebut untuk mengurangi pokok pinjaman. Ini berbeda dengan KPR dengan fixed rate atau yang lain, di mana cicilan lebih banyak untuk membayar pokok pinjaman.
Makanya tambah Dodi, KPR dari BTN akan sa-ngat terasa meringankan belakangan, terlebih bila konsumen ingin melunasi pinjaman karena saat itu pinjaman bunga sudah sangat berkurang sekali.
Aset
Terlepas dari KPR model mana yang ingin dipilih, apakah model annuitas seperti yang dianut oleh BTN atau fixed rate ataupun floating rate, menurut pengamat properti dan CEO perusahaan konsultan pemasaran PT Maestro, Handoko Wignyowargo, untuk saat ini dan masa mendatang KPR masih sangat dibutuhkan.
“Terlebih untuk level terbawah masyarakat, hanya bisa membeli dengan KPR bersubsidi. Demikian pula halnya dengan konsumen kelas menengah. Tanpa KPR maka selamanya masyarakat tidak akan mampu mendapatkan rumah tinggal milik sendiri,” ujar Advisor pada broker property PT Century21 itu.
Ia menilai, keberadaan KPR saat ini dengan jor-joran kredit yang mudah dan murah, sudah cukup membantu masyarakat.
Kuncinya sekarang menurutnya, adalah upaya dari pemerintah untuk mempertahankan kondisi ekonomi makro seperti saat ini.
Pemilu tahun depan kata Handoko memang menyiratkan kekhawatiran akan ketidakpastian ekonomi. Ia berharap situasi itu tidak mengusik keberadaan penyaluran KPR yang saat ini mulai kembali marak. Bagi perbankan jelasnya, tidak perlu menilai pesimis terhadap meningkatnya kredit ke sektor properti.
“Perbankan tidak perlu khawatir. KPR masih jauh lebih baik dibandingkan kredit yang disalurkan ke sektor yang tidak jelas juntrungannya. Setidaknya ada aset tanah dan bangunan yang bisa disita oleh bank bila kredit macet,” katanya.
Dan yang lebih penting lagi, penyaluran KPR merupakan manifestasi dukungan perbankan untuk pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat yakni papan. (SH/rudy victor sinaga)
