Melirik Potensi Investasi Properti Condotel
Apa itu Investasi Condotel?
Setelah sebelumnya marak di Amerika, beberapa tahun terakhir ini, penawaran Condotel merebak di bursa properti Indonesia. Penawaran-penawarannya biasa dikemas dengan strategi marketing yang menarik, iming-iming guaranteed return, hak menempati unit selama 12-30 hari dalam setahun dan lokasi yang strategis di tengah kawasan bisnis atau tempat wisata. Di Indonesia, lokasi favorit penawarannya adalah di Jakarta, Bali, Bandung dan Yogyakarta.
Apa sih sebenarnya Condotel? Dari namanya, Condotel berasal dari Condominium Hotel yaitu condominium atau bangunan tinggi alias apartemen yang dioperasikan sebagai hotel dan memiliki fasilitas hotel. Bedanya, unit-unit atau kamarnya dimiliki oleh investor perorangan, tetapi biasanya dioperasikan pihak ketiga yaitu pihak management hotel (misalnya Aston, Ascott dll). Kelebihannya dari hotel adalah tata ruangnya yang relatif lebih nyaman. Satu unit condotel biasanya dilengkapi dengan ruang tamu, ruang makan dan dapur sehingga ideal untuk tinggal lebih lama dan harga sewanya bisa lebih tinggi dari hotel.
Apakah Condotel bisa menjadi salah satu alternatif investasi? Dengan berbagai skema menarik yang ditawarkan oleh Developer, condotel menjadi salah satu alternatif investasi property selain tanah, rumah/apartmen sewa ataupun ruang bisnis dan kos-kos-an. Kelebihan utama condotel adalah jenis properti ini memungkinkan pemiliknya untuk menempati unitnya saat berbisnis ataupun berlibur, dan mendapatkan uang sewa saat tidak menempatinya.
Prospektifkah Peluang Investasi Condotel?
Berinvestasi di condotel pada dasarnya sama saja dengan investasi di apartment atau condominium biasa. Jadi sebaiknya dengan horison investasi menengah ke panjang. Berbeda dengan rumah biasa (landed house) investasi ini sedikit berbeda pada status kepemilikan, biasanya berupa sewa dalam sekian tahun (leasehold), strata tittle atau freehold. Jadi ada sedikit perbedaan pada aspek legalnya. Beberapa hal yang mungkin bisa jadi pertimbangan sebelum investasi condotel :
Hal pertama yang harus dikeyahui adalah status tanah, apakah hak milik, hak sewa, atau hak guna pakai. Usia condotel biasanya disesuaikan dengan lama hak sewa/pakai tanahnya. Untuk tahap awal biasanya pengembang menawarkan masa sewa 20 atau 25 tahun. Nah jika ternyata tanah tempat menjejak condotel dapat diperpanjang maka ada kemungkinan masa sewa juga diperpanjang.
Sebagai pemilik unit Anda berhak mendapatkan uang sewa unit dari pengelola, besarnya tergantung perjanjian Anda dengan pengembang. Pembagian uang sewa ini sangat beragam, ada yang bagi hasil murni, ada juga yang digabungkan dengan minimum return guarantee. Perhatikan dengan baik skema yang ditawarkan untuk dapat memperkirakan tingkat pengembaliannya (return).
Kendati unit Anda akan dikelola oleh manajemen hotel, namun pemilik unit berhak menempati unitnya selama 12 s/d 30 hari setahun. Jumlah hari ini juga berbeda-beda untuk tiap-tiap condotel. Misalnya Anda sering berlibur ke Bali dan memiliki unit condotel di Bali, maka Anda bisa tinggal di unit Anda selama liburan, dengan demikian Anda tidak perlu lagi membayar hotel. Ini juga salah satu yang mesti Anda masukkan dalam perhitungan return. Dan jika kuota tinggal Anda tidak terpakai semua, beberapa condotel masih membolehkan untuk ditempati orang lain yang Anda daftarkan, tentu saja uang sewa masuk ke kantong Anda.
Biaya-biaya terkait pemeliharaan unit sudah menjadi kewajiban pengelola, jadi Anda menerima sewa bersih. Andapun terbebas dari kerepotan memelihara unit Anda.
Trend menginap di condotel diperkirakan akan terus naik, sebab dibandingkan menginap di hotel, fasilitas di condotel jauh lebih lengkap, dalam setiap unit biasanya ada ruang tamu dan dapur disamping fasilitas-fasilitas standard hotel lainnya.
Beberapa model penawaran condotel :
Condotel sudah ditawarkan saat konstruksinya belum dimulai. Konsep dan reputasi pengembang menjadi kunci. Masa konstruksi biasanya berlangsung 1 hingga 2 tahun. Jadi saat Anda memutuskan membeli sebuah unit bisa jadi Anda baru akan melihatnya 2 tahun kemudian. Untuk mengurangi risiko keterlambatan, baca betul perjanjian jual-belinya.
Selama masa kontruksi Anda tidak akan mendapatkan uang sewa, tapi biasanya pengembang menyiasati ini dengan skema pengembalian return dalam bentuk rental guarantee sekian % dari nilai unit. Usahakan membeli unit se awal mungkin sebab biasanya harga unit akan naik seiring dengan jumlah unit yang sudah terjual. Kalau bisa mendapatkan unit saat pre-launching Anda berpeluang mendapatkan harga bagus.
Buy back by management. Ada kalanya pengembang menawarkan program buy-back atas unit yang Anda beli. Tawaran ini bisa Anda jadikan mitigasi risiko investasi Anda. Pastikan tawaran ini dinyatakan dalam perjanjian.
Biasanya pengembang menawarkan skema pembayaran beragam
Pembayaran tunai (cash keras) biasanya diikuti dengan diskon tunai yang cukup besar. Diskon ini sebenarnya lebih sebagai cost of money dari uang Anda sendiri. Bagi pengembang, dengan pembayaran tunai di depan akan mengurangi biaya konstruksi yang harus dikeluarkan oleh pengembang.
Beberapa pengembang juga menawarkan cicilan tanpa bunga untuk jangka waktu tertentu (semacam in-house KPR). Untuk skema ini diskon yang diberikan biasanya lebih kecil dibandingkan tunai keras.
Beberapa bank Nasional juga memiliki produk KPA jenis ini. Namun perlu diperhatikan bahwa tidak semua bank bersedia membiayai KPA sebelum konstruksi mencapai persentase tertentu. Diskon pengembang sangat kecil jika ada.
Uang sewa ditarik ke depan. Saya mendapati sebuah proyek condotel, Seminyak Condotel, yang memungkinkan pembeli menarik di depan uang sewa selama 5 tahun pertama sehingga dapat mengurangi harga yang Anda bayar. Pertimbangkan tawaran ini dan bandingkan dengan skema lainnya sebab jika Anda menarik uang sewa di depan berarti dalam 5 tahun Anda tidak mendapatkan return.
Anda juga bisa mengambil tawaran uang Anda kembali setelah cicilan lunas. Skema ini adalah gabungan dari cicilan biasa dengan produk asuransi, tentu untuk ini Anda harus membeli polis asuransinya.
Sepertinya mudah dan sangat menguntungkan. Sebagai sarana investasi, Anda tetap harus menghitung tingkat pengembaliannya (ROI)-nya.
Nilai sebuah unit condotel relatif lebih tinggi dibandingkan dengan unit apartment dengan kualitas setara. Ini karena Anda tidak perlu repot-repot mencari penyewa karena biasanya dikelola oleh jaringan manajemen hotel.
Untuk condotel, biasanya ditawarkan dalam kondisi full furnished sesuai standar pengelola. Jadi disamping unitnya Anda juga harus menambah biaya furniturnya. Beberapa pengembang memasukkan furniture berikut peralatan electronik ke dalam harganya.
Beberapa condotel mewah ditawarkan dalam mata uang USD, fluktuasi nilai tukar dapat memengaruhi return investasi.
Dari beberapa tawaran pengembang yang pernah saya dapat, rata-rata menawarkan tingkat return cukup menarik, masih di atas inflasi. Belum lagi kalau dihitung nilai sewa yang dapat kita tempati.
Disamping dari nilai sewa, Anda masih berpeluang mendapatkan kenaikan harga unit, yang biasanya cenderung naik setelah unit hampir habis terjual.
Akhirnya, lokasi unit sebuah condotel menjadi faktor penting dari tingkat return investasi. Perhatikan juga manajemen hotelnya karena dengan manajemen hotel yang bagus akan berpengaruh pada bagi hasil sewa unit.
Beberapa pilihan condotel yang ditawarkan :
GrandSvasti Nusa Dua Bali, akan dikelola oleh Aston International, condotel mewah di kawasan bagus.
Legian Nirwana Kuta dikelola oleh Pulman Accor Group, tempatnya bagus tepat diujung utara Jl. Pantai Kuta. Harga (menurut iklan) mulai 1,4M, pemilik berhak menginap 21 hari/per tahun, status strata tittle free hold, rental guarantee 6%/per tahun dalam USD selama 3 tahun.
Kuta Riverview dikelola oleh Harris Hotel, di Jl. Raya Kuta, sedikit agak jauh dari pantai, harga menengah.
New Kuta Condotel, condotel mewah ini berlokasi di Dream Land Beach dan dikelola oleh Best Western.
Royal Towers, Jl Wana segara dikelola oleh Aston International. 201 unit yang ditawarkan, hak tinggal 21-35 hari per tahun. Rental guarantee 16% per tahun selama 2 tahun dibayar per 3 bulan. Info ada di http://www.royaltowersbali.com/
Bogor Nirwana dikelola oleh Aston International, sudah beroperasi. Harga mulai Rp. 555 juta.
Grand Royal Panghegar Bandung, di tengah kota dikelola oleh Hotel Panghegar Bandung.
Grand Sudirman Balikpapan, dikelola oleh Aston International
Seminyak Condotel Bali, dioperasikan oleh The Fave Hotel merek budget hotel milik Aston International.
Citadines Kuta, dioperasikan oleh Citadines Ascott Group
Rich Prada Pecatu Bali
Seberapa prospektif investasi di condotel akan tergantung karakteristik investasi Anda dan faktor-faktor lain seperti tingkat suku bunga. Yang pasti condotel sebaiknya digunakan sebagai investasi jangka panjang. Selamat berinvestasi.
Posted by Pasrah Wijaksono at Tuesday, September 17, 2013
Sunday, July 26, 2015
Saturday, July 18, 2015
Investasi Condotel: Instrumen Investasi Menguntungkan
Investasi Condotel: Instrumen Investasi Menguntungkan
Bagi Anda yang suka menanamkan investasi dalam bentuk properti, kini ada alternatif pilihan lain untuk berinvestasi, yakni condotel. Istilah yang merupakan singkatan dari kondominium hotel ini memang belum sering disebut, namun properti jenis ini acap kali dikatakan sebagai salah satu pilihan investasi properti baru yang menggiurkan.
Bentuk condotel sama seperti unit-unit apartemen atau kondominium yang ada dalam bangunan-bangunan vertikal. Namun, properti jenis ini memiliki fasilitas lengkap layaknya hotel. Karena penggabungan dua konsep inilah, istilah condotel disematkan sebagai nama dari jenis properti yang satu ini.
Sama seperti unit apartemen, Anda akan merasa tinggal di rumah saat menginap di condotel ini. Dalam tiap unitnya, terdapat ruang tamu, kamar, hingga dapur. Anda akan merasa senyaman tinggal di rumah sendiri. Namun dari segi fasilitas, tentu yang dimiliki condotel jauh di atas apartemen biasa. Di sini Anda dapat menemukan kolam renang, pusat kebugaran, spa, hingga ruang rapat. Semua fasilitas itu membuat semua orang yang menginap di condotel akan betah dan enggan pulang. Fasilitas-fasilitas tersebut memang didesain untuk memberikan kenyamanan ekstra bagi para pengunjung properti ini.
Kenapa orang-orang yang menginap di condotel disebut sebagai pengunjung, bukan pemilik? Ini karena condotel memang bukan ditujukan sebagai tempat tinggal. Pada dasarnya, condotel adalah kamar-kamar layaknya unit apartemen yang dibeli oleh investor untuk dibisniskan atau diinvestasikan. Unit-unit dalam condotel pada nantinya akan dioperasikan oleh pengelola hotel untuk disewakan kepada pengunjung yang datang. Karena itulah, kenyamanan condotel sangat diutamakan agar para pengunjung merasa betah dan ingin menginap lagi dan lagi di condotel tersebut.
Orang yang memutuskan membeli condotel biasanya memiliki dua opsi untuk mencari keuntungan, yaitu dijual kembali atau dibisniskan secara langsung. Dibisniskan langsung disini maksudnya unit condotel Anda akan dikelola oleh manajemen hotel profesional untuk disewakan kepada pihak ketiga demi menghasilkan keuntungan. Sementara itu, banyak orang memilih menjual unit condotelnya beberapa waktu setelah dibeli guna mendapatkan selisih harga yang telah naik. Berikut gambaran dari dua opsi tersebut.
1. Dijual Kembali
Investasi Kondotel, Dijual Kembali
Keuntungan Menjual condotel via muniversity.mobi
Para pihak yang menginvestasikan uangnya ke condotel untuk dijual kembali biasanya membeli condotel lebih awal atau ketika properti berbentuk vertikal ini masih belum selesai dibangun. Dengan membeli lebih awal, Anda akan memperoleh harga yang lebih miring dibandingkan membeli unit saat condotel tersebut telah berdiri.
Orang-orang yang membeli condotel ketika awal pembangunan ini pada nantinya akan menjualnya begitu condotel selesai dibangun. Ini karena harga condotel baru memiliki nilai yang tinggi, apalagi jika tempatnya strategis dan berada di pusat bisnis. Ada juga yang menahannya beberapa waktu untuk mencari keuntungan yang lebih besar. Namun mau kapan pun waktu penjualannya, nilai unit condotel akan cenderung naik mengikuti inflasi. Membeli condotel saat bangunanya belum berdiri bukan berarti tanpa risiko. Bangunan condotel yang begitu besar dan menjulang tentu membutuhkan waktu lama dalam pengerjaannya. Dalam jangka waktu hingga bangunan tersebut selesai, Anda akan sulit menjualnya kembali. Terpaksa Anda harus menunggu sampai pengerjaan condotel tersebut rampung guna menghasilkan keuntungan dari rencana investasi tersebut.
Ketika memutuskan untuk berjual-beli condotel, Anda harus jeli melihat kondisi pasar. Salah-salah jika Anda tidak cermat dan memilih menjualnya ketika kondisi pasar sedang buruk, nilai yang bisa Anda peroleh tidak sesuai dengan yang diharapkan alias rugi. Bagaimanapun, keuntungan yang dapat peroleh berasal dari kenaikan harga unit yang Anda miliki. Jadi, ketika kondisi pasar sedang baik dan nilai unit condotel menjadi melonjak dan sampai dengan yang diharapkan, juallah unit tersebut untuk mencegah ada gejolak kembali di kondisi pasar yang menyebabkan nilai condotel Anda merosot.
2. Disewakan
Investasi Kondotel, Disewakan
Keuntungan Menyewakan condotel via cdn.com
Pilihan kedua yang dapat Anda lakukan dalam investasi condotel adalah menyerahkan operasional unit yang Anda miliki kepada manajemen hotel yang mengelola condotel tersebut. Manajemen hotel akan menyewakan unit Anda kepada pihak ketiga. Dari sana, Anda dapat memperoleh keuntungan sewa.
Ada dua skema yang dapat digunakan dalam bisnis penyewaan unit condotel yang Anda miliki, yaitu skema jaminan atau bagi hasil. Jika Anda memilih skema jaminan, biasanya manajemen hotel pengelola condotel itu akan memberikan return on investment (ROI) yang besarannya sekitar 8-12 persen. Persentasenya ini tentu jauh lebih menguntungkan dibandingkan Anda mendepositokan dana cair di bank. Jadi jika Anda memiliki sebuah unit condotel di daerah Jakarta yang bernilai Rp8 milyar dan memutuskan menjadikannya bisnis sewa yang dikelola manajemen dengan bunga 10 persen per tahun, maka Anda bisa memperoleh Rp800 juta setiap tahunnya.
Dibagi dengan 12 bulan, tiap bulannya Anda dapat mengantongi keuntungan sebanyak Rp66,7 juta. Tentu angka tersebut akan dipotong dengan pajak. Namun, bukan berarti skema ini tidak menimbulkan kerugian bagi Anda. Skema jaminan memiliki jangka waktu tertentu yang membuat nilai properti Anda itu semakin turun setiap habis perjanjiannya. Jika contoh di atas adalah skema jaminan untuk tiga tahun, ketika masa tersebut habis dan Anda hendak menjaminkannya lagi, nilainya akan berkurang daripada sebelumnya.
Sementara itu, skema kedua adalah bagi hasil. Di sini Anda tidak akan mendapatkan keuntungan pasti tiap bulan karena dana yang akan diperoleh disesuaikan dengan nilai sewa yang terjadi pada bulan tersebut. Saat sewa sedang banyak, keuntungan Anda akan besar. Sebaliknya, jika unit condotel Anda sepi dikunjungi, dana bagi hasil yang didapat dari pengelola pun kian menipis. Pada umumnya, perbandingan bagi hasil untuk penyewaan unit condotel antara pemilik dan penyewa berkisar 50:50 atau 60:40. Angka ini terlihat cukup adil dan menggiurkan. Namun Anda harus ingat, pada skema bagi hasil, yang dibagi bukan hanya keuntungan yang diperoleh. Biaya-biaya yang terjadi dalam pemeliharaan unit tersebut sebagian juga akan dibebankan kepada Anda.
Dua skema tersebut memiliki untung ruginya masing-masing. Namun, keuntungan lain yang bisa Anda peroleh dari kepemilikan unit condotel adalah menginap gratis. Sebagai pemilik, Anda dapat bermalam di unit Anda tanpa harus membayar lagi. Namun, tetap saja ada mesti melakukan reservasi dan bisa menempatinya saat unit sedang kosong sewa. Waktunya pun dibatasi, yakni berkisar 12-30 hari dalam setahun.
Kedua rencana investasi condotel dapat menghasilkan keuntungan yang lumayan besar bagi Anda. Namun, Anda juga harus saksama memperhatikan hal-hal yang dapat membuat Anda rugi. Bagaimanapun ketika memilih condotel, poin-poin di bawah ini harus menjadi pertimbangan agar untung Anda maksimal dan mencegah kerugian seminimal mungkin.
Baca Juga: 6 Cara untuk Berinvestasi dengan Efisien
Poin Penting
Kemudian, setelah mengetahui bagaimana condotel ini mendatangkan keuntungan bagi Anda, sekarang saatnya untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan ketika Anda akan memulai menggeluti bidang investasi ini. Berikut adalah poin-poin pentingnya.
a. Lokasi
Poin ini mutlak dipertimbangkan apa pun keputusan Anda dalam menjalankan investasi pada unit condotel yang mau dibeli. Lokasi yang strategis akan membuat investasi condotel Anda berkembang pesat. Jika mau dijual dalam jangka waktu tertentu, nilainya pun bertumbuh dengan cepat. Mau disewakan pun akan mudah karena lokasinya mudah dijangkau dan dekat dengan tempat-tempat keramaian.
Di lain sisi, kesalahan memilih lokasi condotel dapat membuat Anda merugi. Lokasi yang tidak strategis membuat nilai jual unit Anda sulit bertambah. Ketika hendak menjalankan konsep bisnis sewa pun untuk condotel Anda, pihak manajemen akan sulit memasarkannya dan unit Anda menjadi sepi pengunjung. Tentu ini akan mengurangi nilai jaminan maupun pendapatan yang Anda peroleh dari skema bagi hasil unit condotel.
b. Harga Wajar
Anda tidak boleh serakah ketika menetapkan harga jual maupun harga sewa dari unit condotel yang Anda miliki. Salah-salah, jika harganya yang tidak wajar, pembeli enggan melirik condotel tersebut meski berlokasi strategis. Calon pengunjung juga bisa mundur dan memilih menginap di condotel lain jika harga sewanya kelewat tinggi.
Pasanglah harga jual ataupun harga sewa yang wajar. Jika hendak dijual, perhatikan kondisi pasar dan inflasi yang tengah terjadi, lalu sesuaikan harganya. Namun jika ingin disewakan, bukan berarti Anda memberikan harga sangat rendah agar banyak pengunjung yang berminat kepada unit Anda. Patut diingat, masa kepemilikan condotel hanya 20 tahun. Sebelum jangka waktu itu, tentu Anda harus sudah bisa balik modal hingga memperoleh untung yang lumayan. Cara menghitung harga sewa yang mudah adalah membagi harga belinya dengan 1.000. Jadi jika Anda membeli sebuah unit condotel dengan harga Rp2 milyar, Anda dapat menyewakannya seharga Rp2 juta.
c. Legalitas
Apa pun investasi Anda, perjanjian hitam di atas putih sangat diperlukan. Begitu pula yang mesti diperhatikan ketika Anda memutuskan membeli unit condotel. Jangan hanya tergiur promosi dari pengembang. Pastikan tanah, bangunan, hingga izin-izin pendirian condotel itu legal.
Jangan sampai Anda tertipu membeli unit ilegal yang akan menimbulkan masalah hukum ke depan. condotel yang legal akan membuat Anda mudah menjualnya kembali. Sementara itu, status condotel maupun perjanjian yang ilegal hanya membuat Anda sulit meraih hasil investasi yang diharapkan memberikan untung besar tersebut.
d. Reputasi
Bukan maksud meremehkan pengembang-pengembang ataupun pengelola baru, hanya saja tiap orang akan lebih memilih pengembang dan pengelola yang telah terpercaya. Reputasi sangat diperlukan dalam bisnis condotel ini. Pembeli condotel ataupun pengunjung juga kerap menjadikan reputasi pengembang dan pengelola dalam pertimbangan keputusan mereka. Citra dari pengembang dan pengelola juga penting untuk memastikan bahwa dana yang Anda investasikan akan aman. dengan reputasi yang tidak baik, pengembang maupun pengelola bisa saja menyalahgunakan uang Anda yang jumlahnya tidak sedikit itu.
e. Teraudit
Pertimbangan lain dalam membeli unit condotel adalah memastikan pengelolaan properti tersebut sudah ter-audit dengan baik. condotel yang auditnya jelas membuat investor merasa lebih terjamin dalam menggelontorkan dananya. Cek pula apa audit tersebut dibagikan kepada seluruh investor atau tidak. Tentunya semua investor berhak tahu mengenai kondisi condotel yang dimilikinya.
Pastikan pula condotel yang Anda miliki di-audit oleh akuntan publik yang terpercaya. Kredibilitas akuntan yang melakukan audit juga dapat menjadi pertimbangan para investor dalam menanamkan investasinya.
Antisipasi Kerugian Seminim Mungkin
Setiap investasi jelas diharap bisa memberikan keuntungan yang banyak. Namun, Anda juga harus mengantisipasi kemungkinan-kemungkinan risiko yang bisa saja timbul dalam kepemilikan properti ini. Namun yang pasti, sama seperti investasi dalam bentuk properti lainnya, unit condotel sangat menjanjikan guna mendapatkan laba yang tinggi.
Bagi Anda yang suka menanamkan investasi dalam bentuk properti, kini ada alternatif pilihan lain untuk berinvestasi, yakni condotel. Istilah yang merupakan singkatan dari kondominium hotel ini memang belum sering disebut, namun properti jenis ini acap kali dikatakan sebagai salah satu pilihan investasi properti baru yang menggiurkan.
Bentuk condotel sama seperti unit-unit apartemen atau kondominium yang ada dalam bangunan-bangunan vertikal. Namun, properti jenis ini memiliki fasilitas lengkap layaknya hotel. Karena penggabungan dua konsep inilah, istilah condotel disematkan sebagai nama dari jenis properti yang satu ini.
Sama seperti unit apartemen, Anda akan merasa tinggal di rumah saat menginap di condotel ini. Dalam tiap unitnya, terdapat ruang tamu, kamar, hingga dapur. Anda akan merasa senyaman tinggal di rumah sendiri. Namun dari segi fasilitas, tentu yang dimiliki condotel jauh di atas apartemen biasa. Di sini Anda dapat menemukan kolam renang, pusat kebugaran, spa, hingga ruang rapat. Semua fasilitas itu membuat semua orang yang menginap di condotel akan betah dan enggan pulang. Fasilitas-fasilitas tersebut memang didesain untuk memberikan kenyamanan ekstra bagi para pengunjung properti ini.
Kenapa orang-orang yang menginap di condotel disebut sebagai pengunjung, bukan pemilik? Ini karena condotel memang bukan ditujukan sebagai tempat tinggal. Pada dasarnya, condotel adalah kamar-kamar layaknya unit apartemen yang dibeli oleh investor untuk dibisniskan atau diinvestasikan. Unit-unit dalam condotel pada nantinya akan dioperasikan oleh pengelola hotel untuk disewakan kepada pengunjung yang datang. Karena itulah, kenyamanan condotel sangat diutamakan agar para pengunjung merasa betah dan ingin menginap lagi dan lagi di condotel tersebut.
Orang yang memutuskan membeli condotel biasanya memiliki dua opsi untuk mencari keuntungan, yaitu dijual kembali atau dibisniskan secara langsung. Dibisniskan langsung disini maksudnya unit condotel Anda akan dikelola oleh manajemen hotel profesional untuk disewakan kepada pihak ketiga demi menghasilkan keuntungan. Sementara itu, banyak orang memilih menjual unit condotelnya beberapa waktu setelah dibeli guna mendapatkan selisih harga yang telah naik. Berikut gambaran dari dua opsi tersebut.
1. Dijual Kembali
Investasi Kondotel, Dijual Kembali
Keuntungan Menjual condotel via muniversity.mobi
Para pihak yang menginvestasikan uangnya ke condotel untuk dijual kembali biasanya membeli condotel lebih awal atau ketika properti berbentuk vertikal ini masih belum selesai dibangun. Dengan membeli lebih awal, Anda akan memperoleh harga yang lebih miring dibandingkan membeli unit saat condotel tersebut telah berdiri.
Orang-orang yang membeli condotel ketika awal pembangunan ini pada nantinya akan menjualnya begitu condotel selesai dibangun. Ini karena harga condotel baru memiliki nilai yang tinggi, apalagi jika tempatnya strategis dan berada di pusat bisnis. Ada juga yang menahannya beberapa waktu untuk mencari keuntungan yang lebih besar. Namun mau kapan pun waktu penjualannya, nilai unit condotel akan cenderung naik mengikuti inflasi. Membeli condotel saat bangunanya belum berdiri bukan berarti tanpa risiko. Bangunan condotel yang begitu besar dan menjulang tentu membutuhkan waktu lama dalam pengerjaannya. Dalam jangka waktu hingga bangunan tersebut selesai, Anda akan sulit menjualnya kembali. Terpaksa Anda harus menunggu sampai pengerjaan condotel tersebut rampung guna menghasilkan keuntungan dari rencana investasi tersebut.
Ketika memutuskan untuk berjual-beli condotel, Anda harus jeli melihat kondisi pasar. Salah-salah jika Anda tidak cermat dan memilih menjualnya ketika kondisi pasar sedang buruk, nilai yang bisa Anda peroleh tidak sesuai dengan yang diharapkan alias rugi. Bagaimanapun, keuntungan yang dapat peroleh berasal dari kenaikan harga unit yang Anda miliki. Jadi, ketika kondisi pasar sedang baik dan nilai unit condotel menjadi melonjak dan sampai dengan yang diharapkan, juallah unit tersebut untuk mencegah ada gejolak kembali di kondisi pasar yang menyebabkan nilai condotel Anda merosot.
2. Disewakan
Investasi Kondotel, Disewakan
Keuntungan Menyewakan condotel via cdn.com
Pilihan kedua yang dapat Anda lakukan dalam investasi condotel adalah menyerahkan operasional unit yang Anda miliki kepada manajemen hotel yang mengelola condotel tersebut. Manajemen hotel akan menyewakan unit Anda kepada pihak ketiga. Dari sana, Anda dapat memperoleh keuntungan sewa.
Ada dua skema yang dapat digunakan dalam bisnis penyewaan unit condotel yang Anda miliki, yaitu skema jaminan atau bagi hasil. Jika Anda memilih skema jaminan, biasanya manajemen hotel pengelola condotel itu akan memberikan return on investment (ROI) yang besarannya sekitar 8-12 persen. Persentasenya ini tentu jauh lebih menguntungkan dibandingkan Anda mendepositokan dana cair di bank. Jadi jika Anda memiliki sebuah unit condotel di daerah Jakarta yang bernilai Rp8 milyar dan memutuskan menjadikannya bisnis sewa yang dikelola manajemen dengan bunga 10 persen per tahun, maka Anda bisa memperoleh Rp800 juta setiap tahunnya.
Dibagi dengan 12 bulan, tiap bulannya Anda dapat mengantongi keuntungan sebanyak Rp66,7 juta. Tentu angka tersebut akan dipotong dengan pajak. Namun, bukan berarti skema ini tidak menimbulkan kerugian bagi Anda. Skema jaminan memiliki jangka waktu tertentu yang membuat nilai properti Anda itu semakin turun setiap habis perjanjiannya. Jika contoh di atas adalah skema jaminan untuk tiga tahun, ketika masa tersebut habis dan Anda hendak menjaminkannya lagi, nilainya akan berkurang daripada sebelumnya.
Sementara itu, skema kedua adalah bagi hasil. Di sini Anda tidak akan mendapatkan keuntungan pasti tiap bulan karena dana yang akan diperoleh disesuaikan dengan nilai sewa yang terjadi pada bulan tersebut. Saat sewa sedang banyak, keuntungan Anda akan besar. Sebaliknya, jika unit condotel Anda sepi dikunjungi, dana bagi hasil yang didapat dari pengelola pun kian menipis. Pada umumnya, perbandingan bagi hasil untuk penyewaan unit condotel antara pemilik dan penyewa berkisar 50:50 atau 60:40. Angka ini terlihat cukup adil dan menggiurkan. Namun Anda harus ingat, pada skema bagi hasil, yang dibagi bukan hanya keuntungan yang diperoleh. Biaya-biaya yang terjadi dalam pemeliharaan unit tersebut sebagian juga akan dibebankan kepada Anda.
Dua skema tersebut memiliki untung ruginya masing-masing. Namun, keuntungan lain yang bisa Anda peroleh dari kepemilikan unit condotel adalah menginap gratis. Sebagai pemilik, Anda dapat bermalam di unit Anda tanpa harus membayar lagi. Namun, tetap saja ada mesti melakukan reservasi dan bisa menempatinya saat unit sedang kosong sewa. Waktunya pun dibatasi, yakni berkisar 12-30 hari dalam setahun.
Kedua rencana investasi condotel dapat menghasilkan keuntungan yang lumayan besar bagi Anda. Namun, Anda juga harus saksama memperhatikan hal-hal yang dapat membuat Anda rugi. Bagaimanapun ketika memilih condotel, poin-poin di bawah ini harus menjadi pertimbangan agar untung Anda maksimal dan mencegah kerugian seminimal mungkin.
Baca Juga: 6 Cara untuk Berinvestasi dengan Efisien
Poin Penting
Kemudian, setelah mengetahui bagaimana condotel ini mendatangkan keuntungan bagi Anda, sekarang saatnya untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan ketika Anda akan memulai menggeluti bidang investasi ini. Berikut adalah poin-poin pentingnya.
a. Lokasi
Poin ini mutlak dipertimbangkan apa pun keputusan Anda dalam menjalankan investasi pada unit condotel yang mau dibeli. Lokasi yang strategis akan membuat investasi condotel Anda berkembang pesat. Jika mau dijual dalam jangka waktu tertentu, nilainya pun bertumbuh dengan cepat. Mau disewakan pun akan mudah karena lokasinya mudah dijangkau dan dekat dengan tempat-tempat keramaian.
Di lain sisi, kesalahan memilih lokasi condotel dapat membuat Anda merugi. Lokasi yang tidak strategis membuat nilai jual unit Anda sulit bertambah. Ketika hendak menjalankan konsep bisnis sewa pun untuk condotel Anda, pihak manajemen akan sulit memasarkannya dan unit Anda menjadi sepi pengunjung. Tentu ini akan mengurangi nilai jaminan maupun pendapatan yang Anda peroleh dari skema bagi hasil unit condotel.
b. Harga Wajar
Anda tidak boleh serakah ketika menetapkan harga jual maupun harga sewa dari unit condotel yang Anda miliki. Salah-salah, jika harganya yang tidak wajar, pembeli enggan melirik condotel tersebut meski berlokasi strategis. Calon pengunjung juga bisa mundur dan memilih menginap di condotel lain jika harga sewanya kelewat tinggi.
Pasanglah harga jual ataupun harga sewa yang wajar. Jika hendak dijual, perhatikan kondisi pasar dan inflasi yang tengah terjadi, lalu sesuaikan harganya. Namun jika ingin disewakan, bukan berarti Anda memberikan harga sangat rendah agar banyak pengunjung yang berminat kepada unit Anda. Patut diingat, masa kepemilikan condotel hanya 20 tahun. Sebelum jangka waktu itu, tentu Anda harus sudah bisa balik modal hingga memperoleh untung yang lumayan. Cara menghitung harga sewa yang mudah adalah membagi harga belinya dengan 1.000. Jadi jika Anda membeli sebuah unit condotel dengan harga Rp2 milyar, Anda dapat menyewakannya seharga Rp2 juta.
c. Legalitas
Apa pun investasi Anda, perjanjian hitam di atas putih sangat diperlukan. Begitu pula yang mesti diperhatikan ketika Anda memutuskan membeli unit condotel. Jangan hanya tergiur promosi dari pengembang. Pastikan tanah, bangunan, hingga izin-izin pendirian condotel itu legal.
Jangan sampai Anda tertipu membeli unit ilegal yang akan menimbulkan masalah hukum ke depan. condotel yang legal akan membuat Anda mudah menjualnya kembali. Sementara itu, status condotel maupun perjanjian yang ilegal hanya membuat Anda sulit meraih hasil investasi yang diharapkan memberikan untung besar tersebut.
d. Reputasi
Bukan maksud meremehkan pengembang-pengembang ataupun pengelola baru, hanya saja tiap orang akan lebih memilih pengembang dan pengelola yang telah terpercaya. Reputasi sangat diperlukan dalam bisnis condotel ini. Pembeli condotel ataupun pengunjung juga kerap menjadikan reputasi pengembang dan pengelola dalam pertimbangan keputusan mereka. Citra dari pengembang dan pengelola juga penting untuk memastikan bahwa dana yang Anda investasikan akan aman. dengan reputasi yang tidak baik, pengembang maupun pengelola bisa saja menyalahgunakan uang Anda yang jumlahnya tidak sedikit itu.
e. Teraudit
Pertimbangan lain dalam membeli unit condotel adalah memastikan pengelolaan properti tersebut sudah ter-audit dengan baik. condotel yang auditnya jelas membuat investor merasa lebih terjamin dalam menggelontorkan dananya. Cek pula apa audit tersebut dibagikan kepada seluruh investor atau tidak. Tentunya semua investor berhak tahu mengenai kondisi condotel yang dimilikinya.
Pastikan pula condotel yang Anda miliki di-audit oleh akuntan publik yang terpercaya. Kredibilitas akuntan yang melakukan audit juga dapat menjadi pertimbangan para investor dalam menanamkan investasinya.
Antisipasi Kerugian Seminim Mungkin
Setiap investasi jelas diharap bisa memberikan keuntungan yang banyak. Namun, Anda juga harus mengantisipasi kemungkinan-kemungkinan risiko yang bisa saja timbul dalam kepemilikan properti ini. Namun yang pasti, sama seperti investasi dalam bentuk properti lainnya, unit condotel sangat menjanjikan guna mendapatkan laba yang tinggi.
Subscribe to:
Posts (Atom)