Hai kaskuser ... share dong pengalaman nya yg oernah ajuin KPR .. di bank mana aja, bunga nya dan persyaratannya gimana ...
terus proses nya gimana ..
dan hasilnya apa ada yg pernah ditolak atau di approve ..
mungkin bisa berbagi tips dan trick nya disini ??
kpr 200 jt-an lebih ... persyartn spt biasa bro ... walopun gaji ane ga gede2 amat tp laporan pajak sptnya alias total penghasiln pertahun mayan gede jadi di approve deh ... ambil btn bunga 10% .... triknya std aja rek tabungn dibikin stabil pemasuknnya ...
Bantu info dikit dari pengalaman:
basic analysis dari si bank tsb adalah:
1. gaji/income per bulan (gross), rule of thumb nya harus 3x lipet dari nilai angsuran KPR per bulannya.
jadi cicilan per bulan KPR yang diambil, harus 1/3 dari total gaji atau income kotor yang diterima per bulan.
2. gaji atau income bulanan, kalo karyawan harus dibuktikan dari slip gaji atau SPT (ini lebih penting dari rekening 3/6 bulan terakhir) karena slip gaji dan SPT biasanya susah untuk di rekayasa, terutama untuk SPT tahunan).
3. rekening koran 3-6 bulan terakhir harus stabil (bener kata juragan diatas). dalam arti harus bisa dibuktikan pemasukan seperti yang kita sebutkan. dan pengeluaran juga harus stabil dan tidak boleh lebih besar dari pemasukan. artinya kalo bisa saldo nya itu terus nambah keatas (rajin nabung. bayangin kalo gaji 10juta, pengeluaran 9juta, mana bakal bisa bayar cicilan KPR bulanan).
4. asset tabungan, deposito atau dalam bentuk property dan lainnya. tidak diperdulikan sama sekali oleh bank. (jadi agan mau punya bukti bilyet deposito 100 milyar percuma aja, atau punya rumah 3 biji harga 5M masing2).
yang diperhatikan bener2 adalah pemasukan yang stabil. dan pengeluaran yang terkontrol.
(note. tambahan nih. kalau mau ambil kpr malahan hati2 kalo punya uang endapan di deposito atau rekening terlalu banyak. mending jangan diperlihatkan sama pihak banknya.
kenapa?
karena kalau terlihat 'cash' dalam bentuk 'liquid'nya cukup banyak.. kalau agan punya data2 kurang mendukung. misalnya setelah analysa, mereka dapatin pendapatan agan akhir2 ini gross sekitar 20juta. yang tadinya mungkin tahun2 lalu bisnis bagus bisa 50-60juta sebulan. nah karena analysa mereka 20juta. otomatis aturan dasarnya. agan bisa pinjem sekitar 6-8juta angsuran kprnya sebulan. (banding 18-20jt sebulan tahun sebelumnya).
nah kalo misalnya itungan rate angsuran bulanan nya sekitar 12juta deh.
akhirnya apa yang marketing bank lakukan?
mereka minta besarin DP nya. otomatis pinjaman KPR nya mengecil. yang akhirnya angsuran bulanan pun bisa ditekan ke angka deket2 8-10juta.
hasil akhir adalah? KPR approve, marketing nya dapet komisi, dan setelah perjuangan yang ga terlalu berat kotak katik data dll....
si bos yang minjem KPR rugi.. orang tadinya mau nya KPR nya besar, ini gara2 keliatan ada deposito atau yang lainnya. disuruh cairin dan bayarin DP lebih besar...
kira2 segitu dulu info sekilas..
detil2nya banyak lagi untuk kutak katik data dll. lebih baik punya temen atau kenalan marketing bank tersebut yang mau di ambil KPR. karena mereka2 ini yang akan bantu lebih banyak dan bisa advice lebih baik gimana caranya untuk dapat pinjaman besar, tanpa buat kantong sendiri pun bolong kebelit cicilan...
Kejadiannya dua tahun lalu (september - november 2007). Kebetulan ane ama istri ane PNS dan ane diajari ama kakak kandung ane yang kerja di BRI and om istri ane, gmn carana dapet rumah tanpa modal....
KPR khan mesti pake UM sebesar 10-30%, nah uang itu dicari dengan nyekolahin Kartu Pegawai (karpeg), Kartu Taperum dan SK pengangkatan ke Bank lain. Istilahnya ngajuin Kretap (kredit bagi pegawai berpenghasilan tetap). Ya udah... surat-surat istri ane lah yang akhirnya disekolahin ke Bank Jabar (karena ada kerjasama Bank Jabar ama kantor istri ane, jadi ngurusnya mudah dan bunganya sedikit lebih rendah dari bank lain). singkat kata dana cair sekitar 23 jt-an (padahal pengajuannya 25 jt, biasa... biaya admin ma cicilan pertama langsung mereka ptng)
Giliran ngajuin KPR maka semua persyaratannya memakai surat2 ane. Berhubung ane PNS kayaknya tuh bank pas wawancara cuma memastikan bahwa gaji ane emang segitu, tidak dilebih-lebihkan. Persyaratan yang lain tidak diinterogasi ampe detil. Pilihan Bank yang ane ma istri ane pilih adalah BNI, karena waktu bunganya flat 1 th sebesar 10,5% (BTN waktu itu 12%). Dan yang tdk kalah penting BNI cuma minta DP 10 % dari harga jual, sementara BTN minta 20%. Waktu itu gak sampe sebulan KPR langsung disetujui.
Yang ajiib lagi DP dan semua tetek bengek pengajuan KPR waktu itu abis sekitar 16-17jt. Masih sisa sekitar 6 jtan yang ane gunakan buat bangun dapur dibelakang. Waktu itu kalo ga salah dari kantong ane sendiri cuma kluar 2 jtan buat nambah2 beli semen waktu bangun dapur.
Kmaren pas bunga tinggi2nya gw kena 15% padahal BTN cuma naik 1% jd 13%. Sedih jg sih, tapi khan kalo gak lewat BNI (DP cuma 10%) ane gak sanggup beli rumah. Alhamdulillah tagihan bulan ini turun lagi karena bunganya ude turun lagi jd 13%.
Ane ma istri ane lagi ngusahain nambah kredit sebesar 30 jt (BNI bersedia nambah kredit KPR untuk biaya renovasi rumah). Tapi pengennya sih gak buat renov rumah, tapi buat modal usaha sampingan.. he..he..he...
Buat yang lagi usaha.. good luck aja ya... kalo ada niat dan usaha yang keras... pasti ada jalan koq. Waktu itu kami jg ampir nyerah, ude 5 blan nyari rumah dan nyari fulus buat DP ga dapet2...
gw 2 kali ngajuin, 2 kali di approve.
rumah pertama thn 2004, pake double income (gaji suami istri).
pake nama suami, soalnya dulu gw masih pegawe kontrak. ngajuin di bank permata
ga pake trik sih.
cuman, agak panik pas dp-nya, krn dari penilaian bank, rumah dihargai 86jt.
pdhl yg jual minta 100jt.
sedangkan bank cuman kasih 70% dari nilai appraisal dia.
alhasil, gw dpnya lumayan ngos2x-an tuh
musti nyediain duit 40jt.
pertama kali kena bunga 12% fix 1 thn.
berikutnya, sempet melambung 17%.
jalan 2 thn, ada rejeki trus dilunasi.
kedua, januari taun lalu (2008)
ngajuin di bii. krn developernya kerja samanya ama bii.
pake nama gw.
kali ini single income aja, krn penghasilan gw kebetulan sepertiganya udah bisa dipake buat nyicil itu rumah.
kali ini bank kasih 80% dari harga rumah.
fix bunga 5thn, kena 11% kalo ga salah.
yg ini ambilnya 15thn. blon ada 2 thn dah capek nyicil
tp gpp lah... sekalian investasi.
ga pake trik apa2x sih.
semua pake jalur wajar.
-2008 pinjem di bni 200jt kenak 11.65% fix 5th
-untuk tambahan biaya pembangunan rumah, yang dijaminkan tanah senilai +- 175jt + bangunan yang lom kelar senilai 150jt (total nilai bangunan 350jt)
-masuknya kredit multiguna
-angsuran max 1/3 dari nett income
-butuh sekitar 1minggu untuk di OK, setelah semua surat lengkap (pencairan + 1-2hr)
-2009 pinjem niaga 210jt kenal 10.99% fix 1th, 4 th berikut floating
-untuk pembelian tanah senilai 325jt, DP 125jt
-syarat bank untuk pembelian tanah harus DP 30%, untuk pembangunan rumah/beli rumah 20% (niaga mungkin satu2 nya yang bisa kasi kredit untuk pembelian tanah tapi masuknya kpr, kalo laennya musti multiguna yang % nya lebih gede)
-angsuran max 1/3 dari nett income
-hanya butuh 1-2hr dah OK, setelah semua syarat lengkap (pencairan + 1-2hr)
nasib nasib orang yang cuman bisa hutang ...
Sekedar share :
Aplikasi KPR bisa di approve itu ada beberapa tahapan, yaitu :
1. Lolos BI checking dan AKKI checkking...kl tahap ini uda ga lolos biasanya langsung reject, paling parah kl mengenai track record....misalnya pernah nunggak / macet sampai status kolek 5. Mau hutangnya uda lunas, kadang ga ngaruh..krn yg dilihat analis bukan dari sisi lunas apa belumnya hutang...tp indikasi pernah macet...dikuatirkan jika pinjaman disetujui maka ada kecenderungan akan macet.....
2. Verifikasi data ok....ada keselarasan data yg ada di aplikasi maupun data2 pendukung yang dilampirkan. Jangan sekali-kali kasi dokumen rekening PALSU, karena begitu ke detect langsung TOLAK.....
3. Lolos perhitungan analisa keuangan...perhitungan analisa keuangan ini ga sesimpel yang disebutkan diatas....selama angsuran 1/3 x gaji bisa langsung approve = salah besar. Ada beberapa cara perhitungan analisa keuangan, kl ditempat saya ada 3 cara.
Cara yang paling mudah adalah jika aplikan adalah karyawan yang terima gaji dengan cara transfer ke rekening, dan ada keselarasan antara slip gaji dan print out rekening.
Bocoran dikit : dari hasil BI checking, AKKI checking, dll...selain dilihat bagaimana track record seseorang, terdapat laporan kartu kredit apa saja yang dimiliki, berapa pemakaiannya? cicilan kredit di bank lain (KTA, mobil, kredit konsumsi, dll), berapa outstanding (sisa pinjaman), berapa cicilan, bagaimana pembayarannya..... Dari situ bisa dihitung berapa pengeluaran seseorang dalam 1 bulan untuk membayar kartu kredit serta pinjaman2 lain..... (Total pengeluaran + Angsuran KPR ) / income = ??? %.....Biasanya sih max 60%....
Jika semua berjalan lancar dari step 1, 2, 3....maka pinjaman pun akan disetujui....Jika step 1, 2 lolos, 3 ga lolos, ada kemungkinan tetap disetujui namun plafon turun / jangka waktu diperpanjang.
Tetapi ingat, ada batasan maksimum pencairan dana yang dilihat dari nilai appraisal agunannya....range standart 60-80% dari hasil appraisal, tp ada kalanya bisa sampai 100% dari hasil appraisal (tergantung kebijakan bank). Ini sebagai panduan plafon pinjaman yang diajukan.....
contoh : HJB (harga jual-beli) 500jt, setelah di appraisal nilai pasarnya 480jt....maka pembiayaan standart yang dapat diberikan 80% x 480jt = 384jt, kekurangan sebesar 116jt diperhitungkan sebagai DP yang harus dibayarkan kepada penjual dan sudah harus lunas sebelum pengikatan kredit....
